Кто может брать ипотеку на квартиру: Как проверить свою кредитную историю — Ипотека

Содержание

Потребительский кредит на жилье или ипотека— что лучше?

Что лучше: ипотека или потребительский кредит

Основные критерии

При выборе способа покупки жилья необходимо обратить внимание на следующие факторы:

  • срок кредитования;
  • процентные ставки;
  • обеспечение по кредиту;
  • страховка;
  • максимальная сумма займа;
  • пакет документов;
  • первоначальный взнос;
  • скорость оформления.

Разберем каждый из этих пунктов в отдельности, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и остановиться на ипотеке или кредите на покупку квартиры.

Оформить кредит

Срок кредитования и процентная ставка

Эти два критерия лучше всего помогают определить, что выгоднее: потребительский кредит или ипотека. Второй вариант часто выбирают из-за более низких процентных ставок и долгого срока кредитования, который может достигать 30 лет. Но обратная сторона этих преимуществ — огромные переплаты. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, тем больше в итоге платите банку.

Однозначно выгоднее взять кредит на короткий срок. По потребительским займам он обычно составляет до 5 лет. Именно такой максимальный срок предлагает Банк Русский Стандарт. Но важно помнить, что короткий срок влечет за собой большой ежемесячный платеж — около 50 000 ₽ при сумме кредита 2 000 000 ₽. 

Процентные ставки в Банке Русский Стандарт находятся в пределах от 15 до 28% годовых. Точный процент определяется в индивидуальном порядке, наиболее выгодные условия предлагаются заемщикам с хорошей кредитной историей и сотрудникам организаций-партнеров банка. Узнать свою процентную ставку можно только после одобрения заявки на кредит.

Оформить кредит

Страховка и обеспечение

Сниженные процентные ставки по ипотеке назначаются не просто так. Банк получает гарантии в виде залога на приобретаемое жилье. Но квартира и дом могут пострадать в результате пожара и стихийных бедствий. Именно поэтому требуются дополнительные гарантии, а именно — страховка. Она оформляется за счет заемщика, и ее сумма обычно включается в стоимость кредита. Если клиент платит ипотеку 30 лет, то весь этот срок ему необходимо оплачивать и страховку. При этом квартира или дом будут находиться в собственности банка. Могут возникнуть дополнительные сложности, если заемщик решит продать жилье. Во-первых, многие покупатели настороженно относятся к ипотечным квартирам. Во-вторых, сама процедура продажи становится сложнее, ведь сначала необходимо получить разрешение банка.

Таким образом, несмотря на сниженные ставки по ипотеке, потребительский кредит на квартиру зачастую оказывается выгоднее. В первую очередь это связано с тем, что нет необходимости дополнительно оплачивать страховой полис.

Оформить кредит

Дополнительные услуги

Страхование заемщиков

Помогает погасить кредит в случае потери работы, постоянной утраты трудоспособности, ухода из жизни.

Выбираю дату платежа

Позволяет выбрать дату погашения кредита при оформлении кредита.

Постоянный контроль

Услуга оповещения об операциях и ИНФО [email protected] позволяют взять кредит и быть в курсе всех изменений по счету.

Максимальная сумма займа

Банк Русский Стандарт выдает до 2 000 000 ₽ на любые цели. Это значит, что часть суммы вы можете потратить на покупку квартиры, а остальные средства вложить в ремонт или другие дополнительные расходы. Если жилье стоит не дороже 2 000 000 ₽, лучше оформлять потребительский кредит, а не ипотеку — конечно, если заемщик может себе позволить крупные ежемесячные платежи.

В другом случае работает главное преимущество ипотеки — возможность взять крупную сумму на большой срок. Но это не так выгодно, как потребительский кредит.

Оформить кредит

3 шага к получению кредита на жилье в Банке Русский Стандарт

Шаг 1. Заполните анкету на нашем сайте, по телефону или в офисе банка.

Шаг 2. Дождитесь звонка или смс с уведомлением о нашем решении.

Шаг 3. Приходите в офис банка, подпишите договор и заберите наличные.

Пакет документов

Большой пакет документов — главный недостаток ипотечного кредитования. Необходимо подтвердить занятость, доходы по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Кроме этого, требуется оформить залог на приобретаемую квартиру или дом и страховку. Все это отнимает очень много сил. Кроме того, решение банка действует строго определенное время, и, если не успеть, то всю процедуру придется проходить заново.

Этих сложностей можно избежать, если оформить потребительский кредит. В Банке Русский Стандарт от заемщика требуется только два документа — паспорт и второй документ на выбор. Это может быть СНИЛС, водительское удостоверение, пенсионное удостоверение или действующий загранпаспорт. С точки зрения экономии времени и сил кредит лучше, чем ипотека.

Оформить кредит

Первоначальный взнос

Чтобы получить ипотеку, нужно в обязательном порядке накопить первоначальный взнос. Минимум он составляет 10% стоимости жилья. При этом размер первоначального взноса напрямую влияет на процентную ставку: чем больше заемщик платит на старте, тем более выгодные условия предлагает банк.

Для оформления потребительского кредита на покупку квартиры первоначальный взнос не нужен. Такие условия позволяют быстрее приобрести недвижимость. В этом смысле кредит однозначно лучше, чем ипотека на жилье.

Оформить кредит

Скорость оформления

Длительная процедура оформления документов — то, что заемщикам не нравится в ипотеке. Перед подачей заявки нужно собрать полный пакет документов, а рассмотрение занимает больше времени, чем в случае с обычным потребительским кредитом.

Банк Русский Стандарт гарантирует, что с момента заполнения анкеты до получения наличных проходит 1 день. Благодаря автоматизированной системе мы рассматриваем заявки быстро.

Оформить кредит

Важная информация для заемщиков

Условия кредита на жилье в Банке Русский Стандарт

  • Срок кредитования — от 12 до 60 месяцев. После рассмотрения заявки банк предлагает определенный срок кредитования, но заемщик может выбрать более удобный.
  • Сумма — до 2 000 000 ₽.
  • Процентная ставка — от 15 до 28% годовых.
  • Возможность выбрать удобную дату платежа, не привязанную к дате оформления кредита.
  • Погашение одним из 10 способов, в том числе онлайн.

Сумма 2 000 000 ₽ доступна сотрудникам компаний, заключивших с Банком Русский Стандарт договор об организации безналичных расчетов и (или) договор эквайринга. Для всех остальных клиентов максимальная сумма кредита составляет 500 000 ₽.

Ставка 15% назначается при оформлении 500 000 ₽ на 12 месяцев — «Кредит для надежных клиентов». В остальных случаях можно воспользоваться «Кредитной линией», в рамках которой процентная ставка составляет от 19,9 до 28% годовых.

Требования к заемщику

  • Российское гражданство.
  • Возраст от 23 до 70 лет.
  • Постоянный источник дохода.
  • Отсутствие судимостей.
  • Постоянная регистрация в регионе присутствия Банка Русский Стандарт.

Пакет документов

Для оформления «Кредитной линии»:

  • российский паспорт;
  • второй документ на выбор: СНИЛС, пенсионное удостоверение, водительское удостоверение, действующий загранпаспорт.

Для оформления «Кредита для надежных клиентов»:

  • российский паспорт;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или сведения о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость или выписка из Единого государственного реестра недвижимости на имя заемщика.

Чтобы определить, что выгоднее — ипотека или потребительский кредит на покупку квартиры, — нужно рассмотреть конкретный случай и посчитать сумму переплат по каждому предложению. Если заемщику нужна небольшая сумма на короткий срок, лучше остановить выбор на обычном нецелевом кредите. Но когда требуется более 2 000 000 ₽ на длительный срок, ипотека становится единственным вариантом.

Может ли белорус взять ипотеку в России — Российская газета

Кошелек

Может ли белорус взять ипотеку в России?

«Сейчас нахожусь в России. Рассматриваю вариант оформления вида на жительство. Скажите, могу ли я, гражданин Беларуси, взять беспроцентную рассрочку или ипотеку на покупку жилья в России? Даниил А.»

Белорусские граждане могут купить квартиру в России как в рассрочку, так и в ипотеку.

Рассрочку предоставляют, как правило, сами застройщики, причем у каждого из них свои требования к клиентам. Чаще всего главное требование — наличие денег для первоначального взноса. Он составляет не менее 50%, возврат денег в очень короткий срок. Обычно это срок до полугода, иногда — до года.

С ипотекой у банков другие условия. Главное из них: вы должны находиться в России легально, иметь регистрацию, а также официальное трудоустройство и заработную плату. По сути ваш пакет документов ничем не будет отличаться от пакета документов для россиянина. Обязательным условием является наличие стажа не менее полугода, отсутствие действующих кредитов, а также возраст от 21 года до 65 лет. При этом некоторые банки иногда увеличивают нижний предел возраста до 30 лет, а верхним пределом может быть возраст 65 лет на тот момент, когда будет происходить последний платеж. Кто-то может попросить у вас залог или поручителей. В качестве поручителей могут выступать только российские граждане, в том числе и работодатель. Банк, если сочтет необходимым, вправе запросить дополнительные документы.

Льготы

Имеет ли белорус право на материальную помощь в России?

«Сама я белоруска, но сейчас по трудовому договору работаю в России. Пришлось срочно заняться лечением зубов, что обошлось в копеечку. Знаю, что у нас на предприятии сотрудникам выделяют материальную помощь в трудных жизненных ситуациях. Имею ли я такое же право на матпомощь? Алеся Г».

Россияне и белорусы имеют равные права при трудоустройстве, на оплату труда, предоставление других социально-правовых гарантий.

Однако вам необходимо понимать, что Трудовой кодекс РФ не обязывает работодателя выплачивать дополнительные деньги по просьбе работника. Да, вы можете получить матпомощь, но только если на вашем предприятии подобные выплаты прописаны в коллективном договоре или других нормативных документах. Материальная помощь может выделяться при рождении ребенка, на лечение, отпуск и так далее. Окончательное решение о выплате матпомощи и ее размере остается на усмотрение руководителя.

Хотите знать больше о Союзном государстве? Подписывайтесь на наши новости в социальных сетях.

Может ли муж оформить ипотеку без согласия жены?

Кто бы мог подумать, но этот вопрос очень часто задают в поисковых системах Интернета. Видимо, многие семьи сталкиваются с ситуацией, когда жилищную проблему нужно решить без официального согласия супруги. При этом не обязательно, что между мужем и женой неразрешимый конфликт. Мотивация может быть любой – неофициальная работа, плохая кредитная история, наличие судимости, долгов или иных провокационных моментов. Что же делать?

О чем говорит закон?

В принципе, по российскому законодательству, при оформлении кредита получать письменное согласие мужа или жены не обязательно. В гражданском кодексе лишь закреплена презумпция о том, что действия супруга считаются всегда совершенными с согласия второго супруга. НО статья 34 СК РФ гласит, бремя по долгам несут оба супруга одинаково. Поэтому многие банки по умолчанию вписывают мужа или жену созаемщиком, если видят, что заемщик состоит в браке. Это объясняется достаточно просто: даже если за 10-30 лет ипотечного кредитования супруги разведутся, обязательства по выплате кредита останутся у обоих; благодаря этому шансы на конечное погашение задолженности существенно возрастают, а значит, риски банка сведены практически к нулю.

ВАЖНО! Созаемщик в ипотеке – это человек, который вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность по кредиту. В случае, если основной заемщик не может по каким-то причинам выплатить долг, за него это делает созаемщик до тех пор, пока ипотека полностью не будет погашена. В российских банках можно оформить до четырех созаемщиков.

Здесь требуется уточнение – нотариально заверенное согласие супруга необходимо не на взятие кредита в банке, а на оформление впоследствии залога недвижимости, приобретаемого по ипотеке. Иначе Росреестр не зарегистрирует сделку купли-продажи, и она будет считаться недействительной.

Получается, выхода из ситуации только два – развод либо брачный договор. Если первый вариант решения вопроса кажется слишком кардинальным, эксперты советуют обратиться ко второму. Тем более, что от момента одобрения кредита до сделки по покупке квартиры у заемщика есть как минимум 3 месяца для подготовки всей документации.

Брачный договор

Данным документом муж и жена устанавливают право собственности на существующие объекты недвижимости, а также на то имущество, которое будет приобретаться в дальнейшем.

Договор заключается в письменной форме и заверяется нотариусом (СК РФ, ст. 41). Здесь главное, чтобы один супруг не ущемлял права другого. Хотя нотариус подскажет, как прописать правильно.

Брачный договор также нельзя изменить в одностороннем порядке, а свое действие он прекращает только после развода (СК РФ, ст. 43).

Таким образом, если один из супругов решит взять ипотеку без согласия второго, он должен предоставить в банк брачный договор. Ипотека без супруга-созаемщика оформляется только через этот документ. Но мужу придется позаботиться о другом созаемщике, либо поручителе. Иначе заявку могут отклонить.

ВАЖНО! Если брачный договор составляется специально для того, чтобы взять ипотеку без участия второго супруга, нужно обязательно прописать пункт о первоначальном взносе и ежемесячных платежах. Укажите источник направляемых средств, иначе все деньги в семье будут считаться совместными.

Случаи-исключения

Однако существуют ситуации — более или менее распространенные — когда предоставление нотариально заверенного согласия супруга необязательно для оформления ипотеки. Например,

  1. Если заемщик прямо указывает в ипотечной заявке, что средства на внесение первоначального взноса и оплату ежемесячных платежей у него взялись по наследству или в результате дарения. В этом случае деньги считаются его личными. Но тогда заемщику понадобится документально доказать, что деньги действительно были получены по наследству или в качестве дара.
  2. Если один супруг занимается оформлением ипотеки по доверенности, а второй – выступает основным заемщиком, согласие на приобретение недвижимости тоже не потребуется. Так происходит потому, что сам факт подписанной доверенности и участия в сделке говорит о полной готовности второго супруга к тому, что недвижимость будет приобретена в ипотеку.

Сделка без согласия и брачного договора

Безусловно, в жизни бывают разные ситуации, тем более, когда люди собираются разводиться. Сюрпризом для жены может стать не только женщина на стороне, но и неожиданно образовавшийся кредит, на который она не давала согласия, а брачный договор в семье никогда не заключался. В данном случае больше всего пугает внушительный долг, который внезапно ложится и на ее плечи в том числе. Что делать и к кому обращаться?

Нужно доказать, что она не была согласна на кредит, говорят эксперты. Для этого необходимо направить в банк соответствующее письменное заявление, лучше заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. В последующем оно пригодится при рассмотрении данного спора в суде.

Требовать признания сделки недействительной в судебном порядке одна из сторон имеет право в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной операции.

Здесь важно не упустить время, найти опытного адвоката по семейным делам и подготовить максимум возможных доказательств. Например, пригласить свидетелей, которые смогут дать показания, что супруга не знала о квартире, не проживала там и не платила за нее, что муж распоряжался недвижимостью единолично и исключительно в своих целях.

Как оформить ипотеку на двоих собственников?

Несмот­ря на свою отно­си­тель­ную доступ­ность, ипо­теч­ные зай­мы до сих пор оста­ют­ся мало­до­ся­га­е­мым видом кре­ди­то­ва­ния для боль­шин­ства граж­дан нашей стра­ны. Выхо­дом для тех, кто очень хочет взять ипо­те­ку, но чей зара­бо­ток не соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям кре­дит­ной орга­ни­за­ции, ста­нет ипо­те­ка, оформ­лен­ная на дво­их. Суще­ству­ет несколь­ко спо­со­бов офор­мить ипо­теч­ный кре­дит на дво­их чело­век, у каж­до­го из кото­рых име­ют­ся свои досто­ин­ства и недостатки.

Как офор­мить ипо­те­ку на дво­их собственников?

В дан­ной ста­тье мы крат­ко рас­смот­рим каж­дый из этих спо­со­бов. И хотя суще­ству­ет несколь­ко схем, по кото­рым мож­но офор­мить ссу­ду на дво­их, оформ­ле­ние ипо­те­ки дан­ны­ми спо­со­ба­ми сво­дит­ся к одной сути: заем­щик пода­ет заяв­ку на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма не само­сто­я­тель­но, а с при­вле­че­ни­ем еще одно­го чело­ве­ка, к при­ме­ру, отца, дру­га, сест­ры, супру­га и т.д. Дан­ное лицо может высту­пить в каче­стве пору­чи­те­ля или соза­ем­щи­ка ипо­те­ки. Рас­смот­рим каж­дый способов.

Ипотека с привлечением созаемщика

Суть спо­со­ба – оформ­ле­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та на дво­их соб­ствен­ни­ков, то есть ипо­те­ка оформ­ля­ет­ся на двух лиц, и соот­вет­ствен­но, обя­зан­но­сти по воз­вра­ту ссу­ды так­же рас­пре­де­ля­ют­ся на обо­их соза­ем­щи­ков. Взять ипо­теч­ный кре­дит по такой схе­ме зна­чи­тель­но про­ще с точ­ки зре­ния полу­че­ния одоб­ре­ния бан­ком, так как финан­со­вое учре­жде­ние будет учи­ты­вать не толь­ко зара­бо­ток заем­щи­ка, но и дохо­ды созаемщика.

Поку­пая квар­ти­ру на дво­их соб­ствен­ни­ков в ипо­те­ку, заем­щик и соза­ем­щик будут нести рав­ную ответ­ствен­ность по воз­вра­ту заем­ных средств и выпла­те про­цен­тов по кре­ди­ту. Подоб­но­му помощ­ни­ку пред­сто­ит под­го­то­вить ана­ло­гич­ный пакет доку­мен­тов, как и у заем­щи­ка, ему пред­сто­ит запол­нить заяв­ку на полу­че­ние ссу­ды, а так­же пред­ста­вить справ­ку о сво­ей заня­то­сти и раз­ме­ре дохо­да. Одна­ко преж­де, чем офор­мить жилищ­ный кре­дит на дво­их соб­ствен­ни­ков, сто­ит обра­тить вни­ма­ние на несколь­ко осо­бен­но­стей дан­ной схе­мы кредитования.

Преж­де все­го, необ­хо­ди­мо чет­ко рас­пре­де­лить и зафик­си­ро­вать доку­мен­таль­но, каким обра­зом будут рас­пре­де­лять­ся обя­зан­но­сти обо­их соб­ствен­ни­ков по воз­вра­ту ипо­те­ки: в рав­ных долях, в про­цент­ном соот­но­ше­нии или все обя­зан­но­сти по выпла­те дол­га пол­но­стью ложат­ся на пле­чи заем­щи­ка, а соза­ем­щик лишь высту­па­ет в роли подстраховки.

Так­же оши­боч­но пола­гать, что если обя­зан­но­сти обо­их соб­ствен­ни­ков по воз­вра­ту ипо­те­ки рас­пре­де­ле­ны поров­ну, то и отве­ча­ют за выпла­ту обе сто­ро­ны оди­на­ко­во. Если соза­ем­щик не смо­жет выпол­нять свои обя­за­тель­ства перед бан­ком, то все кре­дит­ное бре­мя перей­дет на заем­щи­ка. Кро­ме того, сле­ду­ет зафик­си­ро­вать пра­ва на ипо­теч­ное жилье обо­их соб­ствен­ни­ков, так как может воз­ник­нуть ситу­а­ция, когда ипо­те­ку заем­щик выпла­чи­вал само­сто­я­тель­но, а соза­ем­щик тре­бу­ет свою долю недвижимости.

Когда мож­но офор­мить ипо­те­ку на двух человек?

Ипотека на двоих с поручительством

Оформ­ле­ние жилищ­но­го зай­ма на дво­их с при­вле­че­ни­ем пору­чи­те­ля – это еще один дей­ствен­ный спо­соб повы­сить шан­сы на полу­че­ние одоб­ре­ния бан­ка при отно­си­тель­но невы­со­ком уровне дохо­да заем­щи­ка. Эта схе­ма подой­дет для тех, в чьей пла­те­же­спо­соб­но­сти кре­ди­тор не уве­рен, но кто хочет избе­жать про­блем по раз­де­лу иму­ще­ства. В этом слу­чае пору­чи­тель лишь высту­па­ет в каче­стве гаран­та воз­вра­та зай­ма при банк­рот­стве заем­щи­ка, но при этом он не име­ет ника­ких прав на жилье. Кро­ме того, пору­чи­тель может даже не под­твер­ждать источ­ни­ки и раз­мер сво­е­го дохо­да для бан­ка – это плюс. Но име­ет­ся у дан­но­го спо­со­ба и два суще­ствен­ных минуса.

Пер­вый недо­ста­ток свя­зан со слож­но­стью поис­ка чело­ве­ка, кото­рый будет готов высту­пить пору­чи­те­лем, взяв на себя кре­дит­ные обя­за­тель­ства в слу­чае дефол­та заем­щи­ка, при этом не имея ника­ких прав на иму­ще­ство. Вто­рой минус заклю­ча­ет­ся в том, что бан­ки пред­по­чи­та­ют видеть в каче­стве пору­чи­те­ля круп­ные ком­па­нии (юри­ди­че­ские лица) либо физи­че­ских лиц, кото­рые хоро­шо извест­ны финан­со­во­му учре­жде­нию. Так, заем­щи­ку при­дет­ся решать несколь­ко задач: най­ти физи­че­ское или юри­ди­че­ское лицо, зна­ко­мое бан­ку, а после уго­во­рит его высту­пить пору­чи­те­лем по ипотеке.

«Двойная» ипотека для семейных пар

До недав­не­го вре­ме­ни кре­дит­ные орга­ни­за­ции отка­зы­ва­лись выда­вать ипо­теч­ные ссу­ды супру­гам, живу­щим в так назы­ва­е­мом «граж­дан­ском» бра­ке, одна­ко сего­дня подоб­ные огра­ни­че­ния сня­ты почти во всех бан­ках, и на дан­ный момент ипо­те­ку на дво­их могут офор­мить даже семьи, не заре­ги­стри­ро­вав­шие свои отно­ше­ния офи­ци­аль­но. Прав­да, сто­ит отме­тить, что к семей­ным парам, кото­рые офи­ци­аль­но заре­ги­стри­ро­ва­ли свой брак, бан­ки отно­сят­ся более благосклонно.

В любом слу­чае при оформ­ле­нии ипо­те­ки для семей­ных пар, супруг или супру­га заем­щи­ка высту­па­ет соза­ем­щи­ком ипо­теч­но­го кре­ди­та. И глав­ная опас­ность в этом слу­чае – раз­лад в отно­ше­ни­ях. Раз­дел ипо­те­ки при раз­во­де – вопрос понят­ный: все нажи­тое иму­ще­ство делить­ся попо­лам. А вот семей­ные пары, кото­рые нахо­дят­ся в «граж­дан­ском» бра­ке, при­дет­ся труд­но. Итог судеб­ных тяжб будет зави­сеть во мно­гом от того, на кого недви­жи­мость была заре­ги­стри­ро­ва­на. Поэто­му таким парам необ­хо­ди­мо осо­бое вни­ма­ние уде­лить доку­мен­таль­ной фик­са­ции сво­их прав на при­об­ре­та­е­мое по ипо­те­ке имущество.

Таким обра­зом, мож­но утвер­ждать, что при­вле­че­ние пору­чи­те­лей или соза­ем­щи­ков в полу­че­ние ипо­те­ки оправ­да­но, толь­ко если у заем­щи­ка нет доста­точ­но­го уров­ня дохо­да для полу­че­ния одоб­ре­ния бан­ка на выда­чу ссу­ды для покуп­ки жилья.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенным или рефинансированным имуществом.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд. офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с операционными отчетами за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

  • Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
  • Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
  • Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE», — говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень крупного жилищного кредита, — это единая организация, удаленная от банкротства, которая защищает собственность от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые жилищные ссуды предусматривают штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

  • Фотографии объекта недвижимости
  • Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
  • Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько эти улучшения будут стоить
  • Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
  • Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
  • Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
  • Копии планов этажей
  • Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
  • Закупочная цена и закрытие
  • Сумма кредита и сумма денежных средств
  • Сумма резервного фонда
  • Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Как взять личную ссуду на аренду квартиры в США

Вы недавно решили переехать в США на новую работу. Получить визу было непросто, а переезд в новую квартиру всегда был проблемой. Кроме того, Америка — одна из самых дорогих стран в мире для жизни.

Сам по себе переезд на новое место обходится дорого, даже если не принимать это во внимание.Но в Америке спрос на залог или предоплату за аренду некоторых квартир может быть высоким. И вы не получите новую зарплату до конца первого месяца.

Это может быть непросто, и если вы задаетесь вопросом, как вы позволите себе принять решение или управляете своим денежным потоком, это может вызвать большой стресс. Позвольте нам показать вам, как вы можете решить эту проблему, получив личную ссуду на аренду квартиры.

Можно ли получить ссуду на аренду квартиры?

Да, определенно можете.По сути, вы будете подавать заявку на получение личной ссуды, и вы просто будете использовать деньги, чтобы покрыть арендную плату и другие расходы, пока вы не сможете их оплатить.

Самое замечательное в том, что личный заем обычно является необеспеченным займом, поэтому вам не нужно предоставлять актив в качестве залога и обеспечения кредитору.

Вы обеспокоены использованием кредита для оплаты ваших ежемесячных расходов, таких как аренда? Давайте посмотрим на преимущества получения ссуды на аренду квартиры.

Преимущества получения кредита на аренду квартиры

Снижает финансовое бремя переезда

Переезд вызывает стресс.Вы не только должны собирать вещи и адаптироваться к новой среде, но и всегда сопряжены с большими расходами. Во многих случаях это затраты, которых вы не ожидали. Если вы берете ссуду на аренду квартиры, вам не нужно беспокоиться о включении этих затрат в свой ежемесячный бюджет. Вам также не нужно беспокоиться, если ваша зарплата будет выплачена только после того, как истечет ваша первая арендная плата. Ваши ссуды на аренду квартиры помогут вам справиться с графиком движения денежных средств.

помогает увеличить кредитоспособность в США

Как правило, ежемесячная арендная плата не увеличивает ваш кредитный рейтинг. Для этого вам нужно будет воспользоваться услугами отчетности по арендной плате. Но если вы получите ссуду на аренду квартиры и добросовестно погасите ее, это повысит ваш кредитный рейтинг. Наличие хорошего кредитного рейтинга упрощает многие вещи.

Это очень поможет в обеспечении будущих форм кредита в Америке, поскольку США смогут отслеживать кредитную историю на ваше имя на американской земле. Поскольку держателям визы обычно бывает сложно набрать должный кредитный рейтинг в США.S., обеспечение ссуды на аренду квартиры может быть отличным способом начать наращивать свой кредитный рейтинг.

Как получить личный заем в аренду в США

Как владельцу визы вам может быть сложно получить ссуду от традиционных кредиторов в США. Вот почему Stilt — такое отличное решение. Стилт специализируется на предоставлении ссуд иммигрантам и держателям виз. Их критерии приемлемости также гораздо более управляемы.

Давайте посмотрим, как получить личную ссуду на аренду квартиры у Стилта.

1. Подать заявку на ссуду

С Stilt вы можете подать онлайн-заявку на получение ссуды. Это избавляет от многих проблем, связанных с оформлением документов и посещением филиалов, которые обычно сопровождаются заявками на получение кредита. После подачи заявки вы получите отзыв в течение 24 часов. Если Стилту понадобится дополнительная информация, они назначат вам быстрый проверочный звонок.

Это основные критерии, на которые Стилт обращает внимание при подаче заявления о ссуде на аренду квартиры:

  • Текущая занятость или возможность трудоустройства.
  • Образование
  • Финансовое поведение
  • Дефолты, взыскания или банкротства.
  • Проверка кредитоспособности или кредитный рейтинг.

Вы можете оформить кредит на аренду квартиры при наличии одной из следующих виз:

  • F-1 — Иностранные студенты
  • OPT — Дополнительное практическое обучение
  • O-1 — Исключительные способности
  • L-1 Перевод внутри компании
  • TN — Специалисты NAFTA
  • J-1 Культурный обмен
  • DACA — Прибытие в детство

2.Получите ваше предложение

Когда все будет в порядке, вы получите предложение с векселем для подписи. Деньги будут переведены вам после получения подписанной записки. Обратите внимание, что перевод денег на ваш счет может занять 2–3 рабочих дня. Но после этого вы сможете воспользоваться ссудой и оплачивать аренду квартиры.

3. Начните погашать ссуду

Тогда это так же просто, как погасить ссуду. Вы можете настроить параметры автоплатежа онлайн.При автоплате ваш ежемесячный платеж будет автоматически списан с вашего счета. Это делает жизнь намного проще, так как вы никогда не пропустите погашение.

Так что иди купи эту квартиру и получи свою новую работу!

5 советов по быстрому поиску квартиры

Большинство людей не приводят в порядок свои жилищные условия сразу после прибытия в США. Это имеет смысл, поскольку сначала вам нужно осмотреть окрестности и посмотреть, какие у вас есть варианты. Однако оставаться в B & B навсегда нереально, поэтому вот несколько советов, как быстро найти квартиру.

1. Установите реалистичный бюджет

Вы должны иметь в виду, что ваш денежный поток может быть затруднен в первые несколько месяцев, поскольку вам, вероятно, придется делать много разовых покупок в начале. Большинству людей нужно покупать мебель и украшать ее с нуля.

Итак, установите надлежащий бюджет и убедитесь, что у вас будет достаточно денег после того, как вы заплатите арендную плату за первый и последний месяц, чтобы справиться с непредвиденными расходами, связанными с переездом.

2.Проверить список соседей по комнате

Аренда квартиры с соседями по комнате может быть отличной идеей. Как правило, общие квартиры дешевле на человека по сравнению с другими квартирами, такими как квартиры для холостяков. Вы можете использовать полезные сервисы, которые объединяют людей, ищущих соседа по комнате, и людей, нуждающихся в квартире.

3. Протянуть руку

Сделай ход. Помогите своим поисковым усилиям. Свяжитесь с людьми и агентами для квартир, которые вы заинтересованы в аренде.Квартира к вам не приедет. Тебе нужно найти лучший вариант. Кроме того, подключитесь к сети, которую вы уже создали, и спросите своих коллег по новой работе, знают ли они о новых местах.

4. Работа с профессионалом

Не стыдно воспользоваться профессиональной помощью, это действительно может быть отличной идеей. Люди, знающие интересующий вас район, дадут вам отличный совет, где искать и чего ожидать. Они смогут указать вам правильное направление.Даже если вам, вероятно, придется заплатить небольшую плату за их услуги, в конечном итоге это может сэкономить вам много времени и, возможно, даже денег.

5. Оставайтесь организованными

Найдите эффективный и продуктивный способ отслеживать различные варианты. Составьте списки плюсов и минусов, которые помогут вам избавиться от квартир, которых вы хотите избежать. Это также поможет вам в составлении бюджета. Если вы сделаете это, вы сможете правильно отслеживать арендную плату своих предполагаемых квартир и возможные счета за коммунальные услуги, а также гораздо проще взвешивать свои варианты.

Персональные ссуды

для держателей визы!

Кредиты на сумму до 35000 долларов США. Соруководитель не требуется. Без штрафа за предоплату.

Счастливая квартирная охота

Переезд в новую квартиру на новом жизненном пути не должен быть обузой. Конечно, это сопряжено с большим стрессом, но вы сможете по крайней мере справиться с финансовым стрессом, взяв ссуду на аренду квартиры. Вас ждет новый захватывающий сезон в жизни. Не берите с собой ненужный стресс.Получите кредит на аренду квартиры уже сегодня!

Арендаторы платят ипотеку, «взламывая» ваш первый дом.

У вас недостаточно денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро нарастить капитал? Один из вариантов выхода на рынок жилья — это «взломать дом» и купить многоквартирный дом для сдачи в аренду арендаторам и взимания с них суммы, достаточной для покрытия ипотеки, или близкой к ней.

Как впервые покупатель жилья вы можете быть арендодателем в собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.

Соответствующие ссуды и жилищные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие лимиты ссуды на дома, состоящие не более чем из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть домом по более высокой цене, чем в противном случае, поскольку 85 процентов общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на ссуду FHA, и до 75 процентов — обычными кредиторами.

Наряду с выплатой ипотеки доходов арендаторов может хватить на оплату страхования жилья, налогов на имущество, содержание и другие расходы, связанные с владением домом.

Лимиты ссуд

FHA различаются в зависимости от округа. В 2019 году стандартный лимит ссуды FHA для дома с двумя квартирами составляет 403 125 долларов США, что примерно на 88 000 долларов больше, чем это позволяет для дома с одной квартирой. В районах средней ценовой категории, таких как Бостон и Миннеаполис, для двухквартирного дома установлен лимит по ссуде FHA в размере 930 300 долларов, что также является максимальной суммой в районах с высокими кредитами, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Хосе, Калифорния,

Не называйте это инвестиционной собственностью

Этот хакерский хакерский ход может показаться, будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так.Указав дом в качестве «основного места жительства», то есть вы проживаете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как ссуды FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.

Если он указан в ссуде как «инвестиционная собственность», то для владельца жить в ней незаконно, и получение инвестиционной ссуды на эту собственность будет представлять собой мошенничество с арендой », — говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест-Хиллз. , Нью-Йорк. По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.

В то время как ссуда FHA может потребовать первоначального взноса в размере 3,5 процента, ссуда для инвестиционной собственности может потребовать 20 процентов вниз и иметь гораздо более высокую процентную ставку, поскольку кредиторы считают ее более рискованной.

Если дом является объектом смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартира наверху, это обычно считается коммерческой ссудой, — говорит он. «Если вы занимаетесь квартирой и сдаете магазин в аренду, вам понадобится арендный договор, который нужно передать кредитору», — говорит Кауфман.

Зачисление арендной платы в ипотеку

Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов разрешают использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. Если бы это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы получат 100% дохода, говорит Кауфман.

Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может потребовать подписанные договоры аренды, чтобы подтвердить доход от аренды, если он дает вам кредит на это при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он.В ходе аттестации будет указано, появятся ли активные арендаторы.

«Определенно существует риск», — говорит Кауфман. «Вы должны это измерить и принять во внимание».

Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую поддержку, говорит он.

Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, упростит процедуру утверждения ссуды, говорит Кауфман.

Двухквартирные дома легче всего профинансировать с помощью кредита FHA, тогда как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный платежный резерв и прохождение теста на самодостаточность, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, — говорит Алекс Дэниэл, ипотечный кредитор в В Лос-Анджелесе, первым домом которого был дуплекс, который он арендовал, арендатор ежемесячно оплачивал все, кроме 650 долларов своей ипотеки.

Радости арендодателя

Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом с арендаторами.Это может быть как хорошо, так и плохо — например, если у них громкая вечеринка, и вы должны пойти и сказать им, чтобы они ее успокоили. И, конечно же, есть обслуживание, которое может потребовать удобства, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.

Райли Адамс, лицензированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, направленный на то, чтобы помочь молодым специалистам обрести финансовую независимость, говорит, что он тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома в Новом Орлеане, которым владеет он и его жена. и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.

Пара живет в одной части дома, а долгосрочные арендаторы — в другой. Часть дома Адамса имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.

«За счет денег, полученных от наших арендаторов, и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и сопутствующие расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и« взламывать дома ».

Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, использованный для получения ссуды, говорит он.

Они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, говорит он, и он, и его жена переключают квартиру между гостями.

«Однако, если жить бесплатно, все это того стоит», — говорит Адамс. «Это позволяет нам сэкономить на первоначальном взносе на совместное проживание в будущем».

Если вы не хотите иметь дело с возможными полуночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и, возможно, вывозом вашего имущества от кого-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для наблюдения за другим подразделением. , — предлагает Шон Брейер, владелец компании Breyer Home Buyers в Атланте.

Не имея дела непосредственно с арендаторами и отдавая эту работу кому-то другому, вы создаете у арендаторов иллюзию, что вы также являетесь арендаторами, — говорит Брейер, который работал с компанией по управлению недвижимостью, что он будет там, когда заявители будут осмотр собственности.

«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами», — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь подобрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса намного более приятным.”

Обратиться за юридической консультацией

Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать домовладельцем — одно из них.

Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владельца собственности могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он. «Если ваше личное имя указано в документе, и вам предъявлены иски как владельцу собственности, потенциально вся ваша чистая стоимость может быть использована для выплаты предписанных судом платежей.”

ООО может ограничить вашу ответственность только теми активами, которые принадлежат компании, — говорит он. Поверенный по недвижимости может помочь.

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру с недвижимостью на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности.Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды от других единиц здания, если арендатор переезжает.

  • Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
  • Расстановка дат начала договоров аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды на все помещения истекал одновременно).

Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

  • Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
  • Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жителя на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
  • Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры, застрахованные от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы. Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора.Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

  • Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI). Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение.Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов из-за эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

  • Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
  • Зданиям класса В не исполнилось 20 лет. Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
  • Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
  • Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

  • Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
  • Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие за квартиру. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
  • Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
  • В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

Анализ местоположения и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создавать проблемы, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с фондом

Есть еще несколько проблем с фондом, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

  • Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
  • нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов отдельных статей. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вероятно, вам понадобится получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

  • Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
  • Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Соответствие требованиям для получения ссуды

Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

  • Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
  • Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
  • Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Экологическая оценка этапа I

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не из дешевых. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Покупаете квартиру? Вот что вам нужно знать в 2021 году

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

В кондоминиуме есть что нравится. В зависимости от того, где вы живете и от конкретного сообщества, кондоминиум может поставляться с более дешевой ипотекой, меньшими затратами на обслуживание и множеством первоклассных удобств.

Но у жизни в кондоминиуме есть некоторые недостатки — начиная с кредита. Ваш кредитор внимательно изучит квартиру во время процесса андеррайтинга, чтобы убедиться, что она соответствует всем требованиям.

Вот что вам нужно знать перед покупкой квартиры :

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум или кондоминиум — это единое целое в пределах многоквартирного дома. Владельцы квартир могут иметь доступ к таким удобствам, как тренажерный зал, бассейн, зона для выгула собак, бизнес-центр и другие общие зоны.

В отличие от квартиры, совет кондоминиумов, избираемый владельцами квартир, обычно управляет удобствами, устанавливает бюджет и спонсирует мероприятия.

Как владелец квартиры, вы будете платить ежемесячную плату за кондоминиум для покрытия расходов на недвижимость, установленных ассоциацией.

Кроме того, вам, возможно, придется участвовать в специальных оценках, которые представляют собой проекты и ремонт, оплаченные вами и другими владельцами.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Есть несколько ключевых различий между покупкой кондоминиума и дома на одну семью.Перед покупкой дома ознакомьтесь с некоторыми из плюсов и минусов:

Плюсы

  • Они более доступны по цене. Покупка квартиры обычно дешевле, чем покупка дома. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена существующего дома на одну семью в США составляла 314 300 долларов в декабре 2020 года, в то время как средняя цена кондоминиума составляла всего 272 200 долларов.
  • У вас будет доступ к общим удобствам. В зависимости от кондоминиума у ​​вас может быть доступ к большим удобствам и возможностям для общения с соседями.
  • У них может быть лучшая безопасность. Некоторые ассоциации кондоминиумов нанимают охранников для патрулирования территории, что может означать более безопасный район.

Минусы

  • Вы должны будете оплатить сборы ТСЖ. Сборы Condo могут варьироваться от пары сотен долларов до более тысячи долларов в месяц, но они варьируются в зависимости от ассоциации и могут со временем увеличиваться. Эти сборы могут использоваться для оплаты таких вещей, как страховка, парковка, безопасность и общие удобства.Перед покупкой квартиры подумайте, сможет ли ваш бюджет справиться с этими дополнительными расходами.
  • К вам будут применяться другие ограничения. Каждая ассоциация кондоминиумов устанавливает свои собственные соглашения и ограничения, которые являются правилами, которым должны следовать члены. Они могут варьироваться от просто раздражающих до откровенно ограничительных, а нарушение правил может повлечь за собой крупный штраф.
  • Их может быть сложнее продать. Жизнь в кондоминиуме подходит не всем, что может сузить круг покупателей, борющихся за вашу собственность.

Если вы подумываете о покупке кондоминиума, обязательно сделайте покупки по отличной цене. Credible упрощает это — вы можете сравнить всех наших кредиторов-партнеров и увидеть предварительно квалифицированные ставки всего за три минуты.

Credible упрощает получение ипотеки
  • Мгновенное упрощенное предварительное одобрение: Требуется всего 3 минуты, чтобы узнать, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное предварительное одобрение, без ущерба для вашего кредита.
  • Мы сохраняем конфиденциальность ваших данных: Сравните ставки от нескольких кредиторов, при этом ваши данные не будут продаваться или рассылаться спамом.
  • Современный подход к ипотеке: Завершите оформление ипотеки онлайн с помощью банковских интеграций и автоматических обновлений. Поговорите с кредитным специалистом, только если хотите.

Найти цены сейчас

См .: Финансирование дуплекса: как получить ссуду для многоквартирного дома

Как получить кредит на квартиру

Получить ипотечный кредит на кондоминиум обычно сложнее, чем получить ипотечный кредит на дом.

Квартира является частью многоквартирного дома, поэтому финансы заемщика переплетаются с финансами других, и кредиторы рассматривают этот тип жилья как более рискованное вложение.

Выбранная вами квартира должна продемонстрировать хорошее финансовое положение, если вы хотите претендовать на ипотеку. Вот несколько советов по покупке квартиры:

1. Знайте свои варианты

При покупке кондоминиума у ​​вас есть те же варианты ипотеки, что и при покупке дома на одну семью. К ним относятся:

  • Условные займы
  • Кредиты FHA
  • VA кредиты

Продолжайте читать: 10 ошибок, которых следует избегать, покупая жилье впервые

2.Убедитесь, что вы соответствуете

Каждая кредитная программа будет иметь свои правила, касающиеся ипотеки для кондоминиумов.

Если вы хотите получить ссуду FHA — привлекательный вариант для тех, кто впервые покупает жилье, — вам нужно будет проверить, внесена ли квартира в утвержденный агентством список кондоминиумов. Департамент по делам ветеранов публикует аналогичный список для кредитов VA.

Если квартира появится в одном из этих списков, она, скорее всего, будет одобрена для обычной ипотеки.

Подробнее: Квартиры, одобренные FHA: как найти

3.Получите предварительное одобрение

Лучший способ узнать, будет ли кондоминиум соответствовать требованиям программы, — это спросить кредитора и получить предварительное одобрение ипотеки.

В ходе этого процесса кредитор проверит ваши финансы и сообщит вам, сколько вы можете позволить себе по жилищному кредиту. Если вы имеете в виду конкретную квартиру, кредитор может определить, соответствует ли она требованиям.

См. Также: Как работает процесс ипотечного андеррайтинга?

4.Ищите квартиру с гарантией

Гарантированная квартира — это та квартира, которая соответствует требованиям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.

Эти агентства, которые покупают и страхуют большинство обычных ссуд Америки, хотят убедиться, что квартира находится в финансово стабильном сообществе, прежде чем покупать ссуду.

Fannie Mae и Freddie Mac говорят, что квартиры, на которые распространяется гарантия, обычно соответствуют следующим требованиям:

  • Не более 15% квартир не оплачивают взносы ассоциации кондо
  • Ассоциация держит не менее 10% своего годового бюджета в резервах
  • Определенный процент квартир занят собственником
  • У кондоминиума много индивидуальных владельцев, поэтому ни одно предприятие не владеет более чем определенным количеством квартир
  • Ассоциация имеет соответствующее страховое покрытие

Квартира без гарантии не отвечает этим требованиям, поэтому получить ипотеку будет сложнее.В этом случае вы можете подумать о покупке дома на одну семью или об оплате квартиры наличными.

5. Изучите кондоминиум

Перед покупкой квартиры вам нужно изучить ассоциацию, чтобы убедиться, что квартира является хорошей инвестицией.

Попросите ассоциацию предоставить копии ее руководящих документов, которые предоставят вам все подробности о ее финансовом состоянии.

Совет: Если вы заметили в руководящих документах ассоциации низкие резервные фонды или историю судебных разбирательств, это — красные флажки.Адвокат по недвижимости может помочь вам расшифровать эти документы.

Вы также захотите узнать, кто отвечает за повседневную работу. Если это компания по управлению недвижимостью, вы можете узнать о ее репутации через Better Business Bureau или через онлайн-обзоры.

6. Подайте заявку на жилищный кредит

Если ваша квартира соответствует требованиям, вы можете подать заявление на жилищный кредит. Кредитор проверит ваши финансы и отправит ассоциации кондоминиумов список вопросов.

Например, кредитор захочет узнать, сколько единиц находится в сообществе, кто в них проживает и будут ли проводиться специальные оценки.

Подходит ли вам кондоминиум?

Вам нужно будет подумать, соответствует ли ваш образ жизни правилам и нормам кондоминиума.

Например, если у вас есть домашнее животное, вы играете на музыкальных инструментах и ​​планируете обустроить свой дом, вам нужно будет проверить, разрешит ли это ассоциация домовладельцев.

Но если вы не против соблюдать правила ассоциации, платить ежемесячные взносы и жить в непосредственной близости от своих соседей, то владение квартирой может быть для вас хорошим вариантом.

При поиске ипотечных кредиторов следует учитывать такие факторы, как ставки, комиссии и кредитные продукты. Credible позволяет быстро и легко сравнивать несколько кредиторов; Вы можете увидеть свои ставки, предварительно квалифицированные нашими кредиторами-партнерами, в таблице ниже всего за три минуты.

Об авторе

Ким Портер

Ким Портер — эксперт в области кредитов, ипотеки, студенческих ссуд и управления долгом.Она была представлена ​​в US News & World Report, Reviewed.com, Bankrate, Credit Karma и других.

Подробнее

Главная »Все» Ипотека » Все, что нужно знать о покупке квартиры

Следует ли брать личный заем для оплаты аренды?

Аренда квартиры может быть дешевле, чем покупка дома, которая требует первоначального взноса и затрат на закрытие. Даже в этом случае аренда стоит не так уж и дешево.

Помимо очевидных расходов, таких как аренда и коммунальные услуги, вы должны учитывать другие расходы, в том числе:

  • Аренда за первый и последний месяц
  • Залог
  • Залог для домашних животных
  • Стоимость переезда
  • Стоимость парковки
  • Стоимость хранения
  • Депозиты за коммунальные услуги

Если у вас небольшой доход, возможно, вам придется проявить изобретательность и найти другие способы получить наличные, например, подать заявку на получение личной ссуды для покрытия арендной платы.

Хотя это вариант, подходит ли он вам? И самое главное, имеет ли смысл брать личную ссуду на оплату аренды?

Почему вы бы использовали личный заем для аренды?

Персональный кредит — это очень гибкий кредит, который можно использовать для самых разных целей, включая консолидацию долга, ремонт дома, ремонт автомобилей, свадебные расходы и многое другое.

Итак:

Если вы решите использовать личный заем для оплаты аренды, вы можете это сделать.

Персональные ссуды обычно предлагаются банками, кредитными союзами и онлайн-кредиторами. Поскольку некоторые финансовые учреждения не диктуют, как вы тратите средства, вы также можете использовать личный заем для оплаты аренды.

Залог не требуется

Персональные ссуды могут быть обеспеченными или необеспеченными.

Необеспеченный кредит не требует обеспечения и обычно требует хорошей кредитной истории. Обеспеченный кредит может предлагать более низкие процентные ставки и более высокие шансы на одобрение, но вы должны предоставить гарантийный депозит.

Если вам нужно взять ссуду для сдачи в аренду, у вас, вероятно, нет залога — так что это будет для вас необеспеченный личный кредит.

Ваш кредит будет иметь значение

Перед тем, как получить разрешение на личный заем, вы должны заполнить заявку и авторизовать проверку кредитоспособности. Кредитор также проверит вашу занятость и доход.

Если вы рассматриваете возможность получения личного кредита в аренду, у вас должен быть хороший кредитный рейтинг перед подачей заявления.

Рекомендации по утверждению зависят от банка, поэтому вам не всегда нужен идеальный кредит, чтобы соответствовать требованиям.

Но если у вас плохая кредитная история или нет кредита, вы можете добиться большего успеха при подаче заявки на получение личной ссуды через онлайн-кредитора или кредитный союз. Руководящие принципы кредитования с этими учреждениями могут быть более гибкими.

Вот некоторые из преимуществ получения личной ссуды для покрытия арендной платы.

Интересно, сколько вам может стоить личный заем? Воспользуйтесь нашим персональным кредитным калькулятором, чтобы получить представление о возможных ежемесячных платежах и начисленных процентах:

Плюсы оплаты аренды по личному кредиту

1.Создает вашу кредитную историю

Получение кредита может укрепить вашу кредитную историю.

А если у вас уже есть кредитная история, личный заем поможет улучшить ваш счет.

Но вы улучшите свой кредит только в том случае, если будете вносить платежи по кредиту вовремя каждый месяц. Хороший кредитный рейтинг также может помочь вам получить ипотечную ссуду в будущем.

2. Широкий диапазон заимствований

Как правило, личные ссуды составляют от 1000 до 50 000 долларов. Сумма, которую вы имеете право на получение, зависит от вашего дохода и вашего кредитного рейтинга.

Но даже если вы имеете право на получение большой суммы, вам следует брать в долг только то, что вам нужно.

Деньги можно использовать для покрытия арендной платы в течение длительного периода времени, возможно, 6 или 12 месяцев.

Например:

Допустим, вы снимаете студию с одной спальней за 900 долларов в месяц, включая коммунальные услуги. Если вы найдете банк, кредитный союз или онлайн-кредитора, предлагающего большой диапазон заимствований, вы можете подать заявку на 10 800 долларов США для покрытия расходов на жилье в течение всего года.

3. Обеспечивает финансовую подушку

Если вы не уверены, достаточно ли вашего дохода, чтобы жить самостоятельно, используйте личную ссуду в качестве подстраховки и храните средства в сбережениях — на случай, если вам понадобится потрогать их для ежемесячных расходов.

Наличие подушки может дать вам уверенность в том, что вы сможете быстрее уехать.

4. Быстрое и простое сравнение покупок

Сегодня сравнивать процентные ставки еще никогда не было так просто. Прежде чем подавать заявку на получение кредита, изучите максимальные суммы кредита и процентные ставки, предлагаемые различными финансовыми учреждениями.

Это может обеспечить получение выгодной ставки и экономию на процентах.

5. Более легкое согласование с обеспеченной ссудой

Необеспеченные ссуды для физических лиц привлекательны тем, что не требуют залога. Но легче получить обеспеченный кредит, если у вас не самая лучшая кредитная история. Учтите, что стоимость залога должна соответствовать сумме кредита.

Например:

Если вы подаете заявку на получение личной ссуды в размере 7000 долларов для покрытия арендной платы, вам нужно будет заложить актив, который можно будет конвертировать в наличные для погашения ссуды в случае невыполнения обязательств.Это может быть оплаченный автомобиль стоимостью не менее 7000 долларов. Если вы используете автомобиль в качестве залога, кредитор может удерживать право собственности до тех пор, пока вы не погасите ссуду.

6. Поможем договориться об аренде

Если вы используете личную ссуду для предоплаты арендной платы за первые несколько месяцев или для полной оплаты аренды заранее, арендодатель с гибкими условиями может предложить скидку на арендную ставку.

Наличие средств личного кредита для поддержки вас вначале может помочь вам сэкономить немного денег на аренде в долгосрочной перспективе.

Минусы при оплате аренды с помощью личного кредита

Несмотря на возможные преимущества использования личного кредита для покрытия арендной платы, есть и некоторые недостатки, о которых следует знать.

1. Вы будете платить проценты по кредиту

Персональные ссуды включают проценты, поэтому сумма, которую вы выплатите, будет больше, чем то, что вы фактически заплатили в качестве арендной платы.

Например:

Если вы получите личную ссуду на сумму 10 800 долларов США на 36 месяцев под 6% годовых, вы будете платить около 328 долларов в месяц.Вы также заплатите дополнительно 1028 долларов в качестве процентов в течение трех лет.

2. Вы влезаете в долги

Персональный заем дает вам долг, и этот вид долга отличается от покупки дома, потому что квартира не является активом.

Каждый платеж по ипотеке увеличивает ваш капитал и приближает вас к тому, чтобы сразу стать владельцем собственности. Влезть в долги, чтобы покрыть арендную плату, не увеличивает ваш личный капитал. И, в отличие от ипотеки, аренда действует бессрочно.

3. Вы можете недооценивать свои финансовые потребности

Если вы никогда не жили один, вы могли бы недооценить свои ежемесячные расходы и занять меньше, чем вам нужно. Неожиданные затраты могут создать финансовые затруднения и оставить вас без средств.

Например:

Вы можете ожидать, что вам понадобится 900 долларов в месяц в течение следующих 12 месяцев, а займете всего лишь 10 800 долларов. Если вы в конечном итоге потратите дополнительно 150 долларов в месяц, вы потратите больше, чем выделили на каждый месяц, и у вас закончатся деньги раньше, чем ожидалось, что затруднит выплату арендной платы.

4. Получить ссуду без кредита может быть сложнее

Несмотря на то, что вы можете получить обеспеченный личный заем без кредита, нет никаких гарантий. Некоторые кредиторы могут отклонить вашу заявку, если вы не зарабатываете достаточно, или банк может потребовать соискателя. Это тот, кто соглашается взять на себя ответственность по ссуде в случае невыполнения обязательств.

5. Нет гарантии, что вы получите квартиру

Даже если вы имеете право на получение личной ссуды, домовладелец может посчитать вас слишком рискованным и отклонить вашу заявку на аренду, если у вас нет предыдущей истории аренды или у вас мало или совсем нет дохода.

Стоит ли брать личный заем в аренду?

Хотя получить личную ссуду для покрытия арендной платы можно, это может быть не лучшим решением с финансовой точки зрения.

Персональный заем создает долг, и вы, по сути, копаете себя в яме, не имея возможности наращивать капитал.

Итак:

Если вы можете отложить выезд, вам лучше избежать личной ссуды и сэкономить деньги . По правде говоря, если вам нужен личный заем для переезда, вы, вероятно, не готовы к этой ответственности.

Если вы в отчаянии и не можете отложить переезд, просмотрите и сравните процентные ставки среди уважаемых кредиторов, прежде чем подавать заявку на получение личного кредита. Определите, на сколько вам нужно жить, и занимайте только то, что вы можете позволить себе выплатить, чтобы избежать просроченных платежей и испорченного кредитного рейтинга.

Задайте себе несколько вопросов, чтобы решить, готовы ли вы обзавестись собственной квартирой:

  • Могу ли я своевременно погасить личный заем?
  • Готов ли я финансово и морально взять на себя ответственность за аренду квартиры?
  • У меня уже есть значительные долги?
  • Могу ли я позволить себе обставить это место и могу ли я позволить себе непредвиденные расходы?

Вот несколько популярных поставщиков личных займов:

Если вы не уверены в возможности использования личного кредита для покрытия арендной платы, рассмотрите другие альтернативы:

  • Оплачивайте арендную плату кредитной картой. Если у вас есть кредитная карта с начальной ставкой 0%, используйте эту кредитную карту для покрытия арендной платы до тех пор, пока ваш финансовый прогноз не улучшится. Этот вариант предлагается только тем, у кого есть домовладельцы, принимающие платежи по кредитным картам. Вводные ставки носят временный характер, поэтому верните карту как можно скорее.
  • Понизьте свои стандарты. Вы можете мечтать о жизни в многообещающей части города. Но если вы настроены жить самостоятельно без личного кредита, будьте реалистами.Используйте Craigslist для поиска доступных квартир в вашем районе или назначьте встречу в местном жилищном агентстве, чтобы получить информацию о праве на получение доступного жилищного субсидирования.
  • Найдите соседа по комнате. Возможно, будет легче съехать, если вы разделите расходы на аренду и домашние расходы с соседом по комнате. Поговорите с другом или коллегой о совместном проживании в одной комнате или используйте различные сети, которые могут связать вас с кем-нибудь.

Заключение

Что бы вы ни выбрали, убедитесь, что этот выбор приносит вам финансовую выгоду, и стремитесь жить не по средствам.

Сюда:

Вы можете начать увеличивать свой располагаемый доход и накапливать сбережения.

Чем больше денег вы вложите в сбережения, тем скорее вы сможете отказаться от аренды и внести первоначальный взнос за собственный дом, который может стать вашим самым большим финансовым активом.

Что нужно знать о покупке квартиры в 2021 году

Покупка квартиры означает, что вы покупаете не просто дом. Вы также покупаете часть сообщества, в котором действуют свои правила — и свои собственные сборы.Кондоминиум, или для краткости, кондоминиум — это здание, состоящее из отдельных квартир, выставленных на продажу вместо аренды, и все владельцы платят за общие площади и делят их.

Получение одобрения на получение ипотеки на кондоминиум также может потребовать дополнительных усилий. Это будет не просто ваша заслуга под пристальным вниманием; ваш кредитор также изучит финансы сообщества кондоминиума.

Что такое кондоминиум?

Кондо — это здание, в котором отдельные квартиры продаются вместо сдачи в аренду. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете один отдельный дом в здании или группе зданий, а также долю владения всеми общими частями в сообществе кондоминиумов.Общие зоны могут включать лобби, прачечную, тренажерный зал или террасу на крыше.

В крупных городах некоторые кондоминиумы могут больше походить на отели с круглосуточной охраной, крытыми бассейнами и иногда даже небольшими продуктовыми магазинами.

Жилой дом обычно управляется ассоциацией домовладельцев, называемой ассоциацией владельцев квартир или квартир. Члены, как правило, избираются другими владельцами кондоминиумов в здании, и им поручено собирать взносы, поддерживать общие зоны, обеспечивать соблюдение правил и принимать другие решения для группы.

Сборы ассоциации

Condo могут варьироваться от 100 до 700 долларов в месяц (или больше в высококлассных зданиях). Сборы покрывают содержание здания и всех мест общего пользования, а также заработную плату сотрудников ассоциации кондоминиумов, рабочих по обслуживанию, садовников и сотрудников службы безопасности.

Время от времени ассоциация владельцев кондоминиумов может взимать «специальную оценку» или значительную плату, взимаемую с каждого владельца кондоминиума, для покрытия основных обновлений или обновлений, таких как замена крыши, обновление покрытия террасы у бассейна или модернизация сантехники.

Различия между кондоминиумами с гарантией и без гарантии

Когда вы покупаете квартиру, вам нужно будет обратить внимание на то, является ли она «гарантированной» или «необязательной». Хотя кондоминиумы могут выглядеть одинаково, они по-разному рассматриваются ипотечным кредитором.

Гарантированная квартира — это квартира, которая имеет право на получение обычной ссуды в соответствии со следующими правилами, установленными спонсируемыми государством организациями Fannie Mae и Freddie Mac.Эти агентства, которые подпитывают ипотечный рынок США, хотят гарантировать, что они приобретают ипотечные кредиты для квартир в финансово устойчивых сообществах.

Квартира без гарантии не соответствует правилам Fannie and Freddie, что означает, что у вас может быть больше шансов получить одобрение на ипотеку. Финансирование кондоминиумов без гарантии обходится дороже, требует более высоких первоначальных взносов и, в некоторых случаях, может даже не предлагаться некоторыми кредиторами.

Вот несколько правил Fannie Mae для квартир с гарантией.Все они связаны с ассоциацией владельцев кондоминиумов, которая управляет имуществом.

Кондо Квартира без гарантии
Не более 15% квартир просрочены по взносам ТСЖ Повышение просрочки по платежам ТСЖ
Не менее 10% годового бюджета хранится в резерве Меньшие суммы резерва наличности
Членство во внешних организациях не требуется Требуется членство в поле для гольфа или загородном клубе
Множество индивидуальных собственников Имеет 20% или более единиц, принадлежащих одному предприятию
Надлежащая страховая защита Недостаточное страховое покрытие

Плюсы и минусы покупки кондоминиума vs.дом

Образ жизни в кондоминиуме сильно отличается от проживания в доме на одну семью, и вам, возможно, придется постоянно искать компромисс между расходами, обязанностями, конфиденциальностью и типом сообщества, в котором вы живете. все эти соображения необходимо учитывать, прежде чем принимать решение о покупке кондоминиума.

«Владельцы кондоминиумов должны знать, что, покупая кондоминиумы, они покупают свою долю всех замечательных вещей в кондоминиуме — местоположения, удобств, образа жизни», — сказал Роберт Аде, брокер по недвижимости из Сиэтла. кто специализируется на продаже кондоминиумов.«Они также покупают свою долю всего плохого, что происходит».

Плюсы покупки квартиры по сравнению с домом

Вам не нужно заниматься обслуживанием внешней собственности

Вы несете ответственность только за то, что находится внутри стен вашего кондоминиума — все, что находится за пределами этих стен, обрабатывается ассоциацией владельцев вашей квартиры и оплачивается из ваших ежемесячных взносов.

Вы получаете удобства жилого комплекса при застройке собственного капитала

Как владелец кондоминиума, ваш ежемесячный платеж помогает укрепить капитал, поэтому вы можете получить выгоду от домовладения, не отказываясь от удобств квартирного типа.

Ваша квартира может быть дешевле, чем дом

Кондо, как правило, дешевле покупать, чем дома на одну семью. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи кондоминиума в октябре 2020 года составляла 273 600 долларов. В том же месяце средняя цена продажи дома на одну семью составляла 317 700 долларов.

Вы чувствуете себя частью сообщества

Если вы общительный человек или просто любите суету, которую окружают другие люди, покупка квартиры может стать отличным способом создать сообщество и познакомиться с новыми людьми.

Минусы покупки квартиры по сравнению с домом

У вас меньше гибкости

Ассоциации кондоминиумов имеют правила, называемые заветами и ограничениями, которые могут ограничивать выбор определенного образа жизни. Вам могут не разрешить иметь домашнее животное, или вы можете быть ограничены, например, определенной породой или размером.

У вас более высокие ежемесячные расходы

Если вы являетесь владельцем кондоминиума, вы должны платить ежемесячные взносы в ассоциацию владельца кондоминиума, которые со временем могут увеличиваться. Вы также можете столкнуться с особыми налогами, взимаемыми за содержание и улучшение вашего здания.

Кондо может быть сложнее перепродать

Некоторые квартиры налагают ограничения на то, кому вы можете продавать, и если ассоциация не управляет своим бюджетом должным образом, потенциальные покупатели жилья могут опасаться покупать вашу квартиру.

У вас могут быть проблемы с соседями

Если вы снимаете квартиру, вы всегда можете переехать, когда срок аренды истечет. Однако, если у вас есть квартира в кондоминиуме, все может быть намного сложнее, если проблемы возникнут с соседями.

Как работает ипотека кондо?

Вы можете использовать те же программы кредитования для квартир, которые вы использовали бы для покупки дома на одну семью.Однако есть некоторые ключевые различия в том, как кредиторы рассматривают эти два типа собственности.

Помимо проверки ваших финансов, ипотечные кредиторы также оценивают финансовое состояние ассоциации кондоминиумов. Ваш кредитор отправит сообществу кондоминиумов анкету, которая включает такие вещи, как:

  • Сколько единиц в сообществе?
  • Сколько единиц было куплено?
  • Сколько паев принадлежит инвесторам?
  • Какие удобства есть в кондоминиуме?
  • Участвует ли кондоминиум в каких-либо судебных процессах?
  • Сколько владельцев квартир не уплачивают взносы?
  • Скоро будут какие-нибудь специальные оценки?

Все эти вопросы помогают определить, является ли проект кондоминиума гарантийным и не понесет ли покупатель непредвиденные расходы, которые поставят под угрозу ссуду.Например, если ассоциация решит позволить большему количеству инвесторов участвовать в вашем здании, покупателям может быть труднее получить финансирование, потому что традиционные ипотечные программы имеют более строгие ограничения на процентную долю собственности в кондоминиуме, которая может быть не занята собственником. . Это может сократить круг потенциальных покупателей в будущем, что затруднит продажу.

«Это главное, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры», — сказал Адэ. «Вам нужно узнать, сколько денег у них под рукой.Достаточно ли они накопили денег на ремонт? »

Чтобы сориентироваться во всем этом, вы, вероятно, захотите найти кредитора, имеющего опыт в предоставлении ипотечных жилищных кредитов, чтобы вас не сбили с толку.

«Вам действительно нужен кто-то на рынке, который известен своими кондоминиумами. Это другое животное », — сказал Брэндон Спаркс, ипотечный брокер и партнер фирмы из Остина, штат Техас. «Вам нужен кто-то, у кого есть опыт, потому что, честно говоря, в процессе есть пара вещей, которые могут задержать или сорвать рельсы.”

По словам Спаркса, предотвращение задержек означает возможность быстро разослать анкету по кондоминиуму, согласовать оценку с кем-то, кто имеет опыт оценки квартир, изучить страхование жилого дома и оценить любые судебные иски, в которые вовлечено сообщество.

Виды ипотеки

Условно соответствующие займы

Обычная соответствующая ссуда соответствует руководящим принципам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac. Кредитные программы Fannie Mae’s HomeReady® и Freddie Mac’s Home Possible® предлагают финансирование кондоминиумов всего с 3% первоначальным взносом и аннулируемым ежемесячным страхованием ипотеки.Другими словами, вам не нужно откладывать 20%, чтобы купить квартиру.

Для получения права на вашу квартиру должна быть предусмотрена гарантия. Проверьте, не фигурирует ли квартира, которую вы рассматриваете, в списках, утвержденных Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Департаментом по делам ветеранов США (VA). Если он есть в их списке, скорее всего, он применим и для обычных займов.

Кредиты FHA

Право на получение ссуды FHA для кондоминиума ничем не отличается от права на покупку жилья на одну семью в том, что касается вашего дохода, кредита и активов.Чтобы получить право на получение минимального первоначального взноса в размере 3,5%, вам потребуется кредитный рейтинг не ниже 580. Когда вы ищете кондоминиумы, используйте инструмент поиска кондоминиумов, предлагаемый Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD), чтобы узнать, одобрен ли проект или отправлен на утверждение.

VA кредиты

Военнослужащие, находящиеся на действительной военной службе, ветераны и соответствующие супруги могут купить квартиру с помощью жилищного кредита VA. Военные заемщики могут приобрести кондоминиум в утвержденных проектах с 0% первоначальным взносом, без ипотечного страхования и без ограничений по ссуде, в отличие от FHA и обычных соответствующих ссуд.VA также имеет свой собственный утвержденный список кондоминиумов, который вы можете использовать, чтобы узнать, одобрен ли конкретный проект.

Кредиты USDA

USDA также предлагает ипотеку с 0% первоначальным взносом, чтобы помочь заемщикам с низким доходом в сельской местности приобрести квартиру. Минимального кредитного рейтинга не требуется, однако вы должны доказать, что можете справиться с долгом, соблюдая лимиты дохода Министерства сельского хозяйства США для вашего региона. Убедитесь, что недвижимость имеет право на получение финансирования USDA, проверив инструмент отбора собственности агентства.Однако имейте в виду, что найти квартиру в сельской местности может быть сложнее.

Стоит ли покупать квартиру?

Когда вы оцениваете, является ли квартира доступной или выгодной, учитывайте не только местоположение и ипотеку. Примите во внимание ежемесячные взносы за кондоминиум, что они включают и вероятность любых будущих специальных оценок.

Сборы могут варьироваться от 100 до 700 долларов в месяц и обычно составляют:

  • Расходы на содержание общих частей
  • Страховые взносы
  • Налоги
  • Административные или управленческие сборы
  • Резервы на будущие расходы

В следующем примере представлена ​​квартира за 250 000 долларов с процентной ставкой 4% и первоначальным взносом 10%.

Возможные ежемесячные расходы на квартиру

Основная сумма и проценты $ 1 074
Страхование ипотеки $ 117
Страхование квартиры $ 73
Членские взносы $ 200
Налог на недвижимость $ 260

Что нужно знать о ставках по ипотеке для кондоминиумов

Ипотека для кондоминиума, как правило, имеет более высокие процентные ставки, чем дома на одну семью — это потому, что кредиторы рассматривают их как более рискованную ставку.На балансе висит нечто большее, чем просто ваша способность выплатить ссуду; Ассоциация владельцев кондоминиумов также должна быть в хорошем финансовом состоянии.

«Для некоторых людей это очень желанный образ жизни. [Для] кредитора это более высокий риск », — сказал Спаркс.

Другие расходы также могут быть выше. Частное ипотечное страхование может быть немного дороже, а оценка дома выполняется по специальной форме оценки кондоминиума, которая может стоить дороже из-за дополнительных данных, которые оценщик должен предоставить об ассоциации кондоминиума.

Стоит ли покупать квартиру?

Кондо не для всех. Прежде чем принимать решение о покупке, подумайте, подходит ли вам жизнь в кондоминиуме.

Вам следует рассмотреть кондоминиум, если:
  • Вы хотите жить в центре города. Квартиры часто можно найти в центре города, и они представляют собой наиболее экономичный способ жить в большом городе. Если это важно для вас, кондоминиум может быть хорошим выбором.
  • Вы старше и хотите сократить штат.Квартиры также подходят для пожилых людей, которые не хотят иметь дело с обслуживанием собственности и связанными с этим хлопотами.
  • У вас сумасшедший график работы. Если у вас есть работа, требующая много времени в поездках, кондоминиум может быть вашим лучшим выбором, чтобы избежать частого ухода за домом.
  • Вам нравится квартирный образ жизни. Если вы снимали жилье и хотите легко стать собственником жилья, кондоминиум может стать хорошим первым шагом.
Вам, вероятно, не стоит рассматривать кондоминиум, если:
  • У вас большая семья. Семьи, которые ценят большой задний двор и традиционное чувство соседства, возможно, захотят держаться подальше от кондоминиумов.
  • Возможно, вам нужно действовать быстро. Поскольку перепродажа кондоминиума может быть сложной задачей, вы также можете избегать квартир, если считаете, что вам, возможно, нужно быстро переехать.
  • Вы хотите большего уединения. Ваш отряд может быть буквально прикреплен к соседу сверху, снизу и рядом с вами. Если вы более закрытый человек и не любите светскую беседу в лифте или шум из коридора, владение кондоминиумом может быть не для вас.
  • У вас много домашних животных. Во многих кондоминиумах есть правила относительно владения домашними животными и того, какие типы домашних животных вы можете иметь.

Вопросы, которые следует задать при покупке квартиры

Прежде чем делать предложение по кондоминиуму, задайте продавцу или ассоциации кондо следующие вопросы:

Сколько стоят сборы?
Вам нужно будет учесть это в своем бюджете на покупку жилья. Сборы могут взиматься ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Имейте в виду, что сборы могут варьироваться в зависимости от размера помещения и местоположения.

Когда взимались последние специальные сборы?
Сообщество кондоминиумов с частыми специальными оценками, скорее всего, неправильно составляет бюджет, что может быть красным флагом. Эти расходы также могут быстро возрасти и нарушить ваш бюджет.

Кто за какое обслуживание отвечает?
Обратите особое внимание на то, что вы получаете за ежемесячные взносы и за что будете нести ответственность. Вы не хотите покупать квартиру для того, чтобы жить без обслуживания, и обнаруживать, что на крючке больше, чем вы рассчитывали.

Могу ли я сдать квартиру в аренду?

Это зависит от обстоятельств. Некоторые ассоциации кондоминиумов могут иметь правила о том, можете ли вы сдавать квартиру в аренду или пользоваться такими услугами, как Airbnb.

Могу я посмотреть протокол собрания ТСЖ?
Просмотр протокола может помочь вам оценить финансовое состояние ассоциации кондоминиумов и понять, какие проблемы беспокоят жителей.

Как часто продаются эти квартиры?
Частые продажи могут быть как хорошо, так и поводом для беспокойства.Высокий спрос на жилье в кондоминиуме может упростить перепродажу, но вы можете захотеть жить в месте, где не будет высокой текучести или большого количества сдаваемых в аренду квартир.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *