На каких условиях дают ипотеку на квартиру: Ипотека в 2021 условия по 1239 ипотечным кредитам на квартиру купить жилье покупку недвижимости в России

Содержание

Ипотека в Германии — Условия, Терминология, Советы

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости — хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза. Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы. В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не «хапнуть» лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное — источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом — личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии — наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум — 10% от стоимости жилья.

Стоимость жилья в Германии складывается из

  • цены недвижимости,
  • налога на владение,
  • услуг нотариуса,
  • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
  • возможные расходы на меблировку квартиры,
  • расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг — решение, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока заём не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

  • найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
  • пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так — идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

  1. отказ
  2. невыгодное предложение
  3. выгодный или понравившийся контракт

Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным — ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков. Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита. Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

  • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
  • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
  • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
  • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год «чужому дяде». То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год. Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€. А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры «штрафуют» тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход — Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую «подушку безопасности». А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде «-121.023,89€». Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса. Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный вопрос при покупке жилья в Германии — защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: «Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!». А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку — необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки. Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

08-08-2012, Степан Бабкин

Ипотеку в Дании выдают под отрицательные проценты. Как это возможно?

  • Николай Воронин
  • Би-би-си

Автор фото, Getty Images

Датский Jyske Bank — третий по величине банк страны — предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5% годовых, то есть фактически будет приплачивать заемщикам, решившим купить новое жилье.

Это первый случай в мировой практике, когда ипотеку выдают под отрицательные проценты — то есть каждый месяц остаток по кредиту будет уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж. Таким образом, чтобы полностью вернуть кредит, нужно будет заплатить банку меньше, чем ты изначально брал взаймы.

Отрицательная ставка предлагается тем, кто берет ипотеку сроком до 10 лет, и зафиксирована в договоре — то есть на протяжении всего этого периода банк не имеет права менять условия кредита и увеличивать платежи.

Датское отделение банка Nordea пообещало в ближайшее время начать выдавать беспроцентную ипотеку (под 0% годовых) сроком на 20 лет, а 30-летние ипотечные договоры заключать по фиксированной ставке 0,5%.

В России минимальная ставка по ипотечным кредитам на сегодняшний день составляет 7,6% годовых (впрочем, некоторым категориям заемщиков предлагаются льготные ставки от 5%).

«Бесплатный сыр»

Понимая, что для обывателя предложение вернуть банку меньше денег, чем он брал изначально, звучит весьма подозрительно, Jyske Bank разместил на своем сайте специальное заявление по этому поводу.

Оно начинается со слов «Да, вы всё правильно поняли» и буквально через пару абзацев переходит к главному вопросу: «Как такое возможно?»

На него глава ипотечного департамента отвечает дословно следующее: «Я и сам это не очень понимаю. Более того, я лично говорил, что такого быть не может. Однако мы провели тщательные расчеты, учли все риски — и оказалось, что отрицательная ставка очень даже возможна».

На самом деле, скорее всего клиенты Jyske Bank все же заплатят чуть больше, чем взяли взаймы, поскольку им придется дополнительно покрыть некоторые обязательные сборы, а также юридические расходы по оформлению сделки. Хотя формально ипотечная ставка будет отрицательной.

Автор фото, Getty Images

Кроме того, нельзя исключать, что цены на жилье в Дании в ближайшие годы не просто не будут расти, а даже упадут. В таком случае, выплатив кредит, новоиспеченный владелец квартиры или дома ничего не заработает или даже потеряет часть денег.

Однако в целом предложение все равно звучит довольно заманчиво — особенно для тех, кто все равно собирался в ближайшее время обзавестись новым жильем или переоформить старый ипотечный кредит.

Так как это возможно?

Хотя выдача ипотечных кредитов под «в пользу заемщика» — новое слово в банковском деле, его никак нельзя назвать неожиданным. И вот почему.

Обычно банки принимают деньги в виде вкладов под оговоренный процент — то есть вкладчик (будь то человек или организация) рассчитывает приумножить свои капиталы и получить от банка больше, чем положил на счет.

Дальше банк выдает эти деньги в виде кредитов или вкладывает в ценные бумаги — под больший процент, чтобы обеспечить обещанный клиенту прирост и заодно покрыть собственные расходы.

Однако в последние годы в некоторых странах — таких как Дания, Швеция или Швейцария — эта привычная система работает с обратным знаком. Инфляция там очень низкая (в Дании, например, она колеблется на уровне 0,2%), а экономика растет довольно медленно, поэтому стоимость кредитов упала настолько, что банки больше не могут обеспечить прирост вложенных денег.

Поэтому, чтобы покрыть свои расходы, банки вынуждены тратить деньги клиентов — а значит, вводить нулевые и даже отрицательные проценты по депозитам. Например, швейцарский банк UBS в начале августа объявил, что отныне будет взымать с крупных вкладчиков (на счету которых более 500 тысяч евро) по 0,6% в год. То есть их вклады будут ежемесячно не прирастать, а уменьшаться.

С одной стороны, конечно, держать деньги в банке в таких условиях невыгодно. С другой — снимать их со счетов, чтобы инвестировать куда-то на более выгодных условиях, тоже довольно накладно, да еще и чревато повышением рисков. Поэтому большинство вкладчиков все же выбирают синицу в руках — пусть и немного худеющую с каждым годом.

Автор фото, PA Media

В коммерческих банках Дании до отрицательных ставок пока не дошло, но в том же Jyske Bank вклады уже давно принимают под 0% годовых — и думают последовать примеру швейцарцев и увести ставку в минус (просто никто не хочет делать это раньше конкурентов).

С этой точки зрения отрицательные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, выглядят совершенно логично.

Jyske Bank может разместить свободные деньги на депозите под минус 0,65% годовых (под такой процент принимает деньги датский центробанк), и ему выгоднее отдать их в ипотеку под минус 0,5% — потери будут меньше.

К тому же, банк привлекает депозиты по отрицательным ставкам ниже 0,5%. И тут прибыль, если разместить эти деньги пусть и с отрицательной доходностью, но с положительной разницей.

А что в России?

Россиянам на столь дешевые кредиты рассчитывать не приходится.

Не далее как пару недель назад по соцсетям широко разошелся видеоролик, где мужчина снимает рекламные плакаты чешского Сбербанка, предлагающие потребительские кредиты под 3,9%, а ипотечные — под 0,8%. Хотя сайт банка рекламирует ипотеку «от 2,89% годовых».

Автор фото, AFP

Так или иначе, в российских банках ипотечные ставки выше в несколько раз. На вопрос, почему так происходит, ответил на прошлой неделе первый зампред Сбербанка России Лев Хасис.

«Короткий ответ — чешский банк это юридическое лицо, находящееся в другой стране, со всей ее макроэкономикой: включая инфляцию, ставки рефинансирования банка Чехии и другое, — объясняет Хасис. — Чешских заемщиков финансируют в основном чешские вкладчики, низкие ставки по кредитам в Чехии возможны благодаря низким ставкам по депозитам/вкладам в Европе и в первую очередь в той же Чехии».

На сегодняшний день центробанк Дании ссужает деньги кредитным организациям под 0,05%, Европейский центробанк — под 0%, Банк Англии — под 0,75% годовых, центробанк Чехии — под 1,75%.

Аналогичная ставка российского Центробанка составляет 7,25%.

«Конечно, всем хочется чтобы ставки по привлекаемым депозитам были российскими, а ставки по кредитам — чешскими, но это по понятным причинам невозможно», — заключает Хасис.

Как правильно взять, получить и оформить ипотеку на квартиру: ипотечный кредит на жилье, как его лучше брать

Далеко не каждый человек может позволить себе приобрести жилье на собственные средства. Единственной возможностью обзавестись жил. площадью для многих является ипотечное кредитование. Размышляя над тем, как взять ипотеку на квартиру, важно помнить, что с ее помощью кредитозаемщик получает желаемое, но при этом на продолжительный срок становится должником кредитной организации.

Подача заявления

Приняв решение о взятии кредита, нужно выбрать подходящий банк и обратиться в его отделение для подачи заявки. Не забывайте, прежде чем кредитная организация предоставит необходимые средства, она тщательно проверит клиента на соответствие всем необходимым требованиям. Поэтому к выбору кредитора следует подходить с максимальной серьезностью. Не стоит спешить. Лучше рассмотреть как можно больше вариантов и изучить предложения по кредитованию в нескольких банках.

Будьте бдительны, многочисленная банковская реклама, гарантирующая беспроблемное получение займа всего по двум документам в сжатые сроки, зачастую не соответствует действительности.

В стандартный пакет бумаг, который придется собрать получателю ссуды, входят: паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справки о доходах, документы на приобретаемую жилплощадь. Кроме этого, может возникнуть необходимость привлечения созаемщиков или поручителей.

Перед тем, как начать собирать нужную документацию и обращаться с ней в кредитную организацию, ознакомьтесь с предложениями разных банков. Подробно изучите их условия, сравните все плюсы и минусы и проведите предварительный ипотечный расчет. Ведь разница в процентной ставке всего в 1% в итоге окажется весьма выгодной для кредитозаемщика.

Основные требования к заемщику, собирающемуся взять квартиру в ипотеку

Возраст — одно из важнейших условий, касающихся получателя ссуды. Участник программы кредитования не может быть младше 21 года. Это правило неизменно соблюдается всеми банками, предоставляющими населению долгосрочные займы. Также существует максимально допустимый возраст для взятия ипотеки и на момент выплаты предоставленной суммы в полном объеме.

Согласно второму критерию кредитор обычно принимает решение индивидуально. Так как, кроме фиксированного значения (например, для Сбербанка это 75 лет), он берет во внимание уровень доходов клиента, наличие созаемщиков и поручителей. В том же Сбербанке есть возможность получить кредит по двум документам, без необходимости предъявлять бумаги о трудоустройстве. В таком случае максимальный возраст на момент полной выплаты уменьшается до 65 лет. В большинстве других банков он составляет 55 лет для женщин и 60 для мужчин. Однако, при привлечении поручителей его могут увеличить до 85.

Немаловажную роль играет и официальное трудоустройство. Кредиторы с недоверием относятся к людям, часто меняющим место работы. Те, кто живет за счет собственного бизнеса, также рассматриваются ими, как не особо надежные. Любой банк при рассмотрении заявок на ипотеку отдает предпочтение наемным работникам. Трудовой стаж при этом обязан быть более 1 года, при этом не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Взятие ссуды окажется непростым делом для клиентов, чья трудовая деятельность связана с риском для жизни. К таковым относятся: каскадеры, сотрудники МЧС, артисты цирка. Получить ипотечный кредит не удастся и бюджетникам, если в их организации намечается сокращение. Банк одобрит выдачу средств только после проведения изменений.

В процессе оценки потенциального заемщика кредитное учреждение рассматривает его ежемесячный доход. Чем он выше, тем больше возможность одобрения. При наличии акций или облигаций можно с большей вероятностью рассчитывать на положительное решение. Некоторые программы подразумевают рассмотрение доходов не только самого получателя ссуды, но и его близких родственников и родителей.

При вынесении банком решения, значение имеет не только платежеспособность клиента, но и его кредитная история. При ее проверке кредитор смотрит, соответствует ли количество допустимых просрочек и их продолжительность. Если КИ отсутствует (человек не брал кредит ранее) — это дополнительный «сомнительный» фактор. С большей готовностью банк начнет сотрудничать с тем, кто уже зарекомендовал себя, как ответственный плательщик.

Дополнительные требования

При предоставлении ипотеки на жилье кредитная организация может потребовать передать ей в залог уже имеющееся недвижимое имущество получателя ссуды. Дом или квартира при этом должны являться его собственностью и иметь высокую стоимость. Ликвидность предмета залога — первое, на что обратят внимание. Это то, как быстро и по какой цене его удастся продать.

Часть банков осуществляют ипотечное кредитование только своих клиентов. То есть, рассчитывать на займ могут только те, кто получает заработную плату на открытую у них карту или имеет депозит.

В ряде случаев не исключена вероятность, что потребуется привлечь поручителей или созаемщиков (супруг становится им автоматически).

Во всех организациях к клиентам, претендующим на ипотечный займ, предъявляются различные требования. Во избежание ненужных проблем следует уточнить все нюансы предстоящего процесса у сотрудников или по интернету еще до начала сбора документации.

Как повысить шансы на получение займа

Выполнение всех требований кредитора еще не значит, что удастся со стопроцентной гарантией получить ипотеку на квартиру. Заявку все равно могут не одобрить. Но не стоит отчаиваться. Условия предоставления кредита во всех учреждениях различны, следует обратиться в несколько одновременно. Так, вероятность получить вожделенную жилплощадь значительно увеличится.

Важно помнить, что нельзя совершать каких-либо предварительных расчетов с продавцом недвижимости пока банк не одобрит заявку.

Чтобы увеличить шансы на одобрение, необходимо:

  • Своевременно собрать и предоставить полный пакет бумаг, которые нужны для кредитования и приобретения жилплощади.
  • Исправить кредитную историю. Выплатить все долги и просроченные ссуды. В противном случае на вынесение положительного решения надеяться не стоит.
  • Официально трудоустроиться в крупную надежную организацию. 
  • Очень хорошо, если у получателя ссуды есть в собственности недвижимость, стоимость которой выше размера ипотечного кредита. Она сможет выступить в роли залога, тогда банк с большей охотой одобрит сделку.
  • Привлечь поручителей, которые вместе с заемщиком разделят ответственность в случае несоблюдения договорных обязательств.
  • Внести первоначальный взнос. Чем больше сумма, тем выше шансы на одобрение ссуды.

Не забывайте и про внешний вид при первом посещении банка. Потенциальному заемщику очень важно произвести хорошее впечатление.

Какую ипотеку выбрать

Ипотечный займ бывает обычным, который кредитозаемщик погашает впоследствии из собственных средств. А также социальным, где часть долга покрывается из государственного бюджета. Стоит хорошенько подумать, как правильно брать ипотеку на квартиру, рассмотрев оба варианта.

Если имеются основания, можно принять участие в льготных программах. Но у них есть один ощутимый недостаток — очередь на субсидию способна растянуться на несколько лет. При этом никто не может гарантировать однозначного положительного результата. В итоге не исключена вероятность потратить время впустую.

При принятии решения взять ссуду на общих основаниях, необходимо внимательно изучить предлагаемые разными кредиторами условия. Некоторые банки с готовностью дают заем под меньший процент при внесении крупной первоначальной суммы. В случае, когда нужная сумма не набирается, можно воспользоваться потребительским кредитом. Так удастся выйти в плюс на процентах. Главное — заранее выяснить не запрещает ли банк, в который предстоит обращаться за ипотекой, задействовать заемные средства для первичного взноса.

Виды социального кредитования

Имея право на льготную ссуду, можно рассчитывать, что часть кредита будет погашена государством. Чтобы правильно оформить ипотеку на квартиру, будучи участником одной из специальных программ, нужно знать какими они бывают и для кого предназначены.

Существует несколько видов социальной помощи.

Молодая семья

Кредитозаемщики могут принять участие в данной программе и обзавестись жилплощадью на льготных условиях. Для этого семье необходимо соответствовать ряду требований:

  • брак в обязательном порядке должен быть зарегистрированным официально, если речь не идет о родителях-одиночках;
  • возраст хотя бы одного из супругов не может превышать 35 лет;
  • наличие постоянного дохода, который позволит своевременно погашать кредит;
  • подтверждение статуса нуждающейся в улучшении жилищных условий семьи.

Ссуду по данной программе предоставляют не все кредитные организации. Уточнять всю необходимую информацию по этому вопросу следует заранее.

Жилье для бюджетников

Благодаря таким социальным программам, осуществляемым государством, трудящимся в бюджетной сфере предоставляются льготы. Взять ипотечный кредит на квартиру могут:

  • бюджетные работники, которые вынуждены проживать всей семьей на одной жилой площади с родственниками;
  • сотрудники, у которых нет собственного жилья, снимающие квартиру или вынужденные ютиться в коммуналке;
  • бюджетники, живущие в крайне стесненных условиях, не соответствующих требованиям (не менее 14 кв. метра на человека).

Цель социальной ипотеки — стимулирование к осуществлению трудовой деятельности в бюджетных структурах. Кредитозаемщик должен отработать определенный период в данной сфере, в противном случае его обяжут вернуть долю или даже всю сумму субсидии.

Военная ипотека

Военнослужащие могут приобрести жилплощадь на льготных условиях в рамках НИС. По этой программе происходит наполнение фонда из средств которого, впоследствии производится покупка жилья (внесение первичного взноса, дальнейшее погашение займа). На получение ссуды могут рассчитывать только те военные, которые являются участниками НИС не менее трех лет:

  • офицеры;
  • прапорщики;
  • контрактники.

Для оформления свидетельства, подтверждающего возможность получения льготного кредита, военнослужащему надлежит лишь подать рапорт. Все остальное на себя берут уполномоченные лица.

Для молодых специалистов

К этой категории причисляются выпускники, которые закончили высшее или среднее профессиональное образование и успели отработать по полученной специальности не менее 1 года. Чтобы взять ипотеку по этой программе, необходимо соблюдение следующих условий:

  • получать образование нужно только на очном отделении на бюджетной основе;
  • обязательно успешное прохождение аттестации и получение диплома;
  • после выпуска следует работать по специальности с обязательным официальным трудоустройством.

Под действие программы попадают: молодые учителя, ученые, врачи, работники МВД, РЖД, специалисты-бюджетники. Займ могут одобрить и представителям других специальностей.

Как берется ипотека на квартиру без первоначального взноса

Есть ряд способов, позволяющих взять кредит, не внося при этом первичного взноса.

  • Воспользоваться льготными ипотечными программами, если кредитозаемщик по каким-либо критериям под них попадает.
  • Военная ипотека (актуально только для военнослужащих).
  • Материнский капитал. Использовать его можно сразу после рождения ребенка. Но в данном случае потребуется одобрение кредитной организации, что не могут себе позволить семьи с нестабильным низким уровнем доходов.
  • Попасть под маркетинговую акцию банка. Иногда кредиторы предлагают взять ссуду без первоначального взноса. Обязательным условием выступает идеальная КИ.
  • Заем под недвижимое имущество. Подходит тем, у кого есть квартира или дом в собственности.
  • Внесение первого взноса посредством потребительского кредита. Непростой вариант, выплачивать два долга одновременно очень сложно.
  • Предоставить в залог банку автомобиль или иное ценное имущество (если такая возможность предусматривается).

У всех вышеперечисленных способов одна общая черта — для получения ипотеки нужно заручиться одобрением кредитора, что не для всех и не всегда оказывается возможным.

Материнский капитал

Деньги выделяются государством тем семьям, в которых родился второй ребенок (или последующий). Использовать их можно только с целью покупки жилплощади. Для этого кредитная организация предоставляет определенный сертификат. Именно его чаще всего используют как первичный взнос. Но следует помнить, что некоторые банки все равно требуют внесения собственных средств, помимо сертификата.

Кроме этого, материнский капитал можно задействовать с целью погашения взятого ранее ипотечного займа.

Этапы оформления

Чтобы грамотно взять ипотеку, необходимо соблюдать строгую поэтапность действий. Когда кредитозаемщик уже определился с приобретаемой недвижимостью и выбрал подходящего кредитора, ему предстоит совершить несколько шагов. Наглядно процесс можно представить в виде краткой пошаговой инструкции.

  • Подача заявления в кредитное учреждение.
  • Заключение предварительного договора с продавцом жилплощади.
  • Страхование покупаемой квартиры.
  • Заключение договора целевого займа с кредитором.
  • Подписание закладной.
  • Оформление жилья в собственность с прилагающимся залоговым обременением.

Перечень необходимых бумаг

Каждый банк обязывает заемщика собрать свой пакет документов. С особым пристрастием проверяется его платежеспособность. Поэтому всевозможных финансовых выписок и справок требуется предоставить довольно много. Разобравшись с тем, как правильно выбрать ипотеку, следует узнать, какую документацию придется подготовить.

Для физических лиц

В обязательном порядке кредитной организации надлежит предоставить бумаги подтверждающие личность и способность кредитозаемщика выплачивать займ.

  • Паспорт гражданина Российской Федерации.
  • Загранник, удостоверение водителя, военный билет, ИНН, пенсионное удостоверение (на выбор).
  • Ксерокопия трудовой, заверенная работодателем.
  • Копия трудового договора.
  • Справка о заработной плате 2-НДФЛ (или альтернативный документ по форме кредитора).
  • Справка-подтверждение владения ценными бумагами или имуществом.
  • Документацию, подтверждающую наличие вкладов и банковских счетов.

Кроме этого, банку, предоставляющему кредит, могут потребоваться дополнительные сведения и документы.

  • Регистрационная справка №9.
  • Ксерокопии паспортов близких родственников, которые живут с кредитозаемщиком на одной жилплощади.
  • Копии пенсионных удостоверений, когда в семье есть пенсионеры.
  • Бумаги, подтверждающие удовлетворительное физическое и психическое состояние клиента.
  • Информация о КИ.
  • Характеристика от работодателя.

Для индивидуальных предпринимателей

ИП получить ипотечный кредит сложнее, чем физическому лицу. Банки неохотно сотрудничают с людьми, живущими за счет собственного бизнеса. Тем не менее, чтобы при покупке жилого объекта не возникло осложнений, предпринимателю следует предоставить:

  • декларацию по единому налогу за 1 или 2 года в зависимости от того, по какой системе налогообложения работает ИП;
  • декларации по форме НДФЛ за итоговый период;
  • выписка из ЕГРИП;
  • ОГРН и ИНН;
  • ксерокопию лицензии, когда деятельность подлежит лицензированию.

 Сколько времени потребуется для оформления

В основном все зависит от кредитора. Общий срок подразделяется на несколько периодов, продолжительность которых регламентируется в каждом банке по-своему.

Так, на рассмотрение заявки в среднем уходит от 1 до 2 недель. Этого времени вполне достаточно для оценки платежеспособности клиента.

После вынесения одобрительного решения у кредитозаемщика будет 3 — 4 месяца, чтобы подобрать подходящую жилплощадь. Сделать это можно и в более короткий срок.

Для подготовки документов потребуется от 3 до 7 дней. В случае, когда необходимо разрешение от органов опеки, процесс может существенно затянуться.

На рассмотрение варианта кредитором уйдет 1 — 5 дней.

Для того, чтобы оформить кредитный договор, куплю-продажу и страховку будет достаточно 1 — 2 дня. При необходимости нотариального удостоверения период может затянуться на 2 — 3 недели.

На регистрацию права собственности придется потратить около 7 дней.

Подводя итог, стоит еще раз напомнить, что лучше брать ипотеку, будучи полностью уверенным в своих финансовых возможностях. Не следует спешить с выбором кредитной организации, а рассматривать как можно больше доступных вариантов. Прежде чем решиться на такой серьезный шаг, нужно тщательно взвесить все за и против, и только потом подавать заявление.

Кому дают ипотеку на квартиру в 2019 году

Автор Максим На чтение 4 мин. Просмотров 11 Опубликовано

Банк должен быть уверен в платежеспособности, поэтому предъявляет особые условиях ипотечному заёмщику.

При каких условиях дают ипотеку?

Самый надежный способ узнать выдадут ли ипотеку – обратиться непосредственно в банк и заполнить анкету-заявку на данный вид кредита. У каждого банка могут быть свои требования, однако можно сформулировать наиболее типичные характеристики идеального заёмщика:

  1. Наличие Российского гражданства.
  2. Возраст от 21 до 45 лет.
  3. Официальное трудоустройство.
  4. Высокая белая зарплата.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Большой первоначальный взнос.

Крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ-24, Россельхозбанк, предпочитают иметь дело с клиентами, находящимися в браке. Также обращают внимание на опыт работы заёмщика и его образование. Если у клиента есть собственная недвижимость или депозит в банке, это сыграет важную роль в принятии положительного решения о выдаче ипотеки. Желательно также найти поручителей или созаёмщиков.

Прежде чем идти в банк за кредитом, необходимо собрать максимально полный пакет документов, подтверждающий надёжность и платежеспособность. Кроме справки о доходах можно взять трудовую книжку, грамоты, положительные характеристики с предприятия, сертификат на материнский капитал, документы подтверждающие получение пенсии и стипендии, выписки с банковских счетов, свидетельствующие о том, что у заёмщика есть накопления. Всё это подтвердит ответственность и надёжность клиента.

Важно чтобы были документы подлинными, банки сотрудничают со службами безопасности и легко могут проверить ваши данные. Уличенный во лжи клиент вряд ли получит ипотеку.

Как принимается решение о выдаче кредита?

В каждом банке есть автоматизированные программы, которые просчитывают насколько рискованно выдавать кредит данному клиенту.

Делается запрос в Бюро кредитных историй для получения информации о том, как выплачивались клиентом предыдущие займы.

Пакет документов тщательно проверяется службой безопасности банка, здесь устанавливается подлинность всех документов, выявляется информация о наличии неоплаченных штрафов или налогов. Только после всего этого принимается решение о выдаче ипотеки.

При каких условиях не дают ипотеку?

В некоторых случаях получить кредит в крупном банке невозможно:

  1. Если заёмщик имеет неподходящий возраст (младше 21 года или старше 60 лет).
  2. У человека нет Российского гражданства и прописки. Можно оформить временную регистрацию, но при этом кредит дадут только на срок её действия.
  3. Плохая кредитная история. Срок её хранения 15 лет, по его истечении есть шанс, что в ипотеке не откажут.
  4. Человек не имеет постоянного места работы (фриланс, сезонная, неофициальная работа).

Банки относятся с осторожностью к заёмщикам пенсионного возраста или к индивидуальным предпринимателям, особенно если их деятельность связана с риском для жизни. В этом случае срок кредитования может быть менее длительным, банк потребует большой первоначальный взнос, высоколиквидный залог, предложит завышенную процентную ставку.

Можно поучаствовать в государственных программах, позволяющих получить кредит на более выгодных условиях. Часто семья использует материнский капитал для приобретения вторичного жилья в ипотеку.

Банк отказал в ипотеке, что делать?

Если банк отказал в выдаче займа на покупку квартиры, стоит обратиться в другой. Когда с легальными доходами и кредитной историей настолько всё плохо, что ни один банк не соглашается на выдачу кредита, есть два варианта — накопление собственных средств и поиск других кредиторов. Это могут быть потребительские кооперативы, частные инвесторы, небольшие банки и финансово-кредитные организации. Шанс получить ипотеку высок, так же как и сам процент по выплате. Лучше не связываться с ненадёжными кредиторами, а отложить приобретение жилья на пару лет. За это время можно улучшить своё материальное положение и увеличить накопления.

Вопросы и ответы

На что даётся ипотека?

Этот вид кредита даётся на приобретение жилья.

На каких условиях дают ипотеку на квартиру?

Данный вид кредита дают платежеспособному взрослому гражданину РФ под залог имущества.

При каких условиях не дают кредит на покупку жилья?

Если банк решил, что клиент ненадёжный и не платежеспособный. Не получит займ человек с плохой кредитной историей и низкой легальной зарплатой.

Как происходит процесс получения ипотеки?

Клиент оставляет в банке анкету-заявку и полный пакет документов, подтверждающий его личность, надёжность и платежеспособность. После проверки всех документов (на это может уйти до 30 дней), банк примет решение о выдаче кредита.

Азиатско-Тихоокеанский Банк

Курсы валют

драгметаллы

в отделениях АТБдля платежных карт АТБкурс ЦБ РФ

валюта

покупка

продажа

ЦБ РФ

изменение

USD

73.33

74.19

74.26

-0.1635

EUR

87.3

88.17

88.17

-0.7598

CNY

11.017

11.485

11.39

-0.0974

валюта

покупка

продажа

ЦБ РФ

изменение

USD

72.75

74.78

74.26

-0.1635

EUR

86.6

88.87

88.17

-0.7598

продажа

ЦБ РФ

изменение

Актуально на 18:00, 10 марта 2021 г.
Внимание! Курсы валют могут меняться в течение дня в зависимости от ситуации на валютном рынке

Офисы и банкоматы

адреса, график работы и телефоны

перейти

Запсибкомбанк Тюмень

Согласие на обработку персональных данных Я уведомлен о том, что информация, переданная мною по сети Интернет, может стать доступной 3-им лицам, и освобождаю ПАО «Запсибкомбанк» (далее — Банк), от ответственности, в случае, если указанные мною сведения станут доступными 3-им лицам. В целях принятия Банком решения по кредитной заявке даю своё согласие, считая этого достаточным, на обработку персональных данных.

Я даю свое согласие ПАО «Запсибкомбанк» на осуществление обработки любыми способами, в том числе автоматизированную и без использования средств автоматизации, своих персональных данных, указанных в настоящем заявлении и иных документах, предоставляемых мной в связи с кредитованием, путем сбора, записи, систематизации, накопления, хранения, уточнения (обновления, изменения), извлечения, использования, передачи (распространения, предоставления доступа), обезличивания, блокирования, удаления, уничтожения персональных данных в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Указанные мною персональные данные предоставляются в целях кредитования, исполнения договорных обязательств, информирования меня о новых разработанных банковских продуктах и услугах любыми способами, а также взаимодействия по иным вопросам, для чего ПАО «Запсибкомбанк» имеет право осуществлять передачу моих персональных данных третьим лицам, осуществляющим информационную рассылку: почтовую, электронную и SMS-оповещений, предоставляющим ПАО «Запсибкомбанк» услуги по урегулированию вопросов по просроченной задолженности. Согласие предоставляется с момента подписания мною настоящего заявления бессрочно. Настоящее согласие может быть отозвано мною при предоставлении в ПАО «Запсибкомбанк» заявления в письменной форме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд. офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

  • Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
  • Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
  • Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть исправлен на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE», — говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщики должны спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После того, как решение о подаче заявки на ссуду принято, заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой им информации об имуществе. В комплект входит:

  • Фотографии объекта недвижимости
  • Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
  • Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько будут стоить эти улучшения
  • Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
  • Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
  • Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
  • Копии планов этажей
  • Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
  • Закупочная цена и затраты на закрытие
  • Сумма кредита и сумма денежных средств
  • Сумма резервного фонда
  • Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Чем отличается получение ипотечной ссуды?

Покупка кондоминиума — это часто выбор людей, ценящих удобство. Но получение этого удобства означает, что вам придется смириться с несколькими дополнительными проблемами, когда дело доходит до права на получение ипотечной ссуды.

Требования к ипотеке для кондоминиума более жесткие, чем для обычного жилищного кредита, и ставки по ипотеке, как правило, также выше.Кроме того, существуют определенные расходы, которые вы должны оплатить в связи с ипотекой кондоминиума, с которыми вы не столкнетесь при использовании стандартного жилищного кредита.

Не только это, но, помимо того, что вы должны иметь право на получение ипотеки, ассоциация домовладельцев, в которой вы покупаете квартиру, также должна пройти проверку.

Нельзя сказать, что дополнительные сложности при получении ипотеки для кондоминиума станут серьезным препятствием для получения ссуды; пока вы готовы к ним и знаете, чего ожидать, у вас все должно быть в порядке.

Вот основные моменты при получении ипотеки в кондоминиуме, о которых вам следует знать.

Ставка может быть выше

Ставки по ипотеке для кондоминиумов обычно выше, чем тот же заемщик, если бы они покупали дом на одну семью на аналогичных условиях. Это потому, что ипотека для кондоминиумов считается несколько более рискованной ссудой, чем ипотека для домов на одну семью.

По обычной ипотеке, обеспеченной Fannie Mae, ставка кондоминиума обычно составляет от одной восьмой до четверти процента (0.125-0,250 процентных пункта) выше, чем вы бы заплатили за дом для одной семьи. Это потому, что Fannie Mae взимает с кредиторов предоплату в размере 0,75 процента от суммы ссуды по всем ипотечным жилищным кредитам с выплатой менее 25 процентов. Кредиторы обычно покрывают это, повышая ставку по ипотеке в качестве компенсации.

Вы можете избежать повышения ставки, просто заплатив 0,75 процента вперед или сделав первоначальный взнос в размере 25 процентов от покупной цены или более. Однако такой большой первоначальный взнос недоступен для многих покупателей кондоминиумов, особенно если они впервые покупают жилье.

Имея ссуду FHA, вы можете внести первоначальный взнос за кондоминиум размером всего 3,5 процента и при этом платить по той же ставке, что и при более крупном первоначальном взносе. Однако FHA взимает авансовый сбор за страхование ипотеки в размере 1,75 процента от суммы ссуды, который не взимается по ссудам Fannie Mae.

Вы также можете обнаружить, что некоторые кредиторы будут взимать более высокие ставки по ипотечным кредитам для ипотечных кредитов, сделанных в определенных штатах, особенно во Флориде и Неваде. Хотя это увеличение часто бывает довольно небольшим, в некоторых случаях оно может быть почти на полпроцента выше, чем то, что вы заплатили бы за тот же кредит в другом штате.Эти корректировки варьируются от кредитора к кредитору, поэтому стоит присматриваться.

Вам может потребоваться более крупный первоначальный взнос

Как отмечалось выше, чтобы получить лучшую ставку по ссуде Fannie Mae, вам необходимо потратить не менее 25 процентов на кондоминиум; Покупатели односемейных домов могут получить лучшую цену, выложив только 20 процентов или меньше.

Кроме того, некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы вы вложили как минимум 20% стоимости кондоминиума. Отчасти это зависит от местоположения; Кондоминиумы во Флориде и Неваде, в частности, имеют более высокие требования к первоначальному взносу, чем в других штатах.Тем не менее, в других областях первоначальный взнос за кондоминиум может составлять всего 5 процентов для тех, у кого отличный кредит.

Как отмечалось ранее, ссуды

FHA позволяют вносить первоначальные взносы в размере всего 3,5 процента для квартир. Тем не менее, вы должны будете выложить 10 процентов, если покупаете квартиру в новом жилом комплексе, на которое не распространяется гарантия не менее 10 лет.

Не упускайте из виду сборы ассоциации

Кондоминиумы, как правило, дешевле, чем дома на одну семью (хотя это отчасти потому, что они обычно меньше), поэтому ваш платеж по ипотеке на кондоминиум, вероятно, будет ниже, чем на дом.Однако, думая о выплате ипотечного кредита на кондоминиум, не забудьте принять во внимание сборы ассоциации.

У всех кондоминиумов есть так называемые ассоциации домовладельцев, которые несут ответственность за содержание и ремонт фасада здания, территории и любых объектов общего пользования. Они финансируются за счет взносов, которые владельцы кондоминиумов выплачивают каждый месяц в дополнение к выплатам по ипотеке.

Взносы ассоциации домовладельцев могут сильно различаться в зависимости от предоставляемых услуг и от того, насколько дорого обходится содержание всей собственности.Как показывает практика, вы редко обнаружите, что они ниже 100 долларов в месяц, в то время как 500 долларов и выше не являются чем-то необычным для более качественной недвижимости.

Хотя это дополнительные расходы, которые будут добавлены к вашей ипотеке, сборы ассоциации домовладельцев помогут вам сэкономить деньги другими способами. Поскольку ассоциация несет ответственность за обслуживание территории и внешний ремонт, вам не нужно беспокоиться о случайных крупных расходах на такие вещи, как новая крыша, замена сайдинга или покупка и эксплуатация газонокосилки.(Вы должны платить за обслуживание вещей, которые на самом деле находятся внутри вашего устройства, что часто включает в себя такие важные предметы, как печь и водонагреватель).

С осторожностью покупайте кондоминиум в районе, где сборы ассоциации необычно низкие. Может случиться так, что они не заряжают достаточно для надлежащего содержания собственности, что со временем может снизить стоимость вашей отдельной единицы.

Также имейте в виду, что сборы ассоциации не являются фиксированными — они могут быть увеличены, иногда значительно, если ассоциация домовладельцев сочтет это необходимым.

Соответствует ли собственность требованиям?

В кондоминиуме у вас есть общие интересы с другими жителями комплекса. Ассоциация домовладельцев несет ответственность за то, чтобы весь комплекс мог продолжать функционировать как жизнеспособное предприятие. Таким образом, кредитор захочет убедиться, что и вы, и сама застройка находятся на прочной финансовой основе, прежде чем он одобрит ипотеку.

Fannie Mae, Freddie Mac и FHA имеют определенные стандарты, которым должны соответствовать застройки кондоминиумов и ассоциации их домовладельцев, прежде чем они утвердят ипотеку на покупку квартиры.Среди основных требований всех трех — то, что по крайней мере половина единиц должна быть занята владельцем и что ни один инвестор не может владеть более чем 10 процентами единиц (для вновь строящихся объектов применяются другие правила).

Fannie and Freddie также требует, чтобы ассоциации домовладельцев вкладывали не менее 10 процентов своих годовых доходов в резервный фонд для долгосрочных нужд. FHA имеет более строгие стандарты и требует, чтобы недвижимость прошла финансовую проверку за последние 12 месяцев.Многие застройки не хотят проходить этот шаг каждый год, что ограничивает количество одобренных FHA кондоминиумов, доступных на рынке.

Если проект не соответствует этим «руководящим принципам агентства», все еще возможно получить ипотеку кондоминиума, воспользовавшись услугами так называемого «портфельного» кредитора. Это кредиторы, которые не продают свои ипотечные кредиты Fannie Mae, FHA или другому агентству, а вместо этого хранят их в своих собственных инвестиционных портфелях или продают напрямую инвесторам.

Это означает, что им не нужно следовать рекомендациям Fannie / Freddie / FHA, но они или их инвесторы могут устанавливать свои собственные. Такие ипотечные кредиты обычно имеют меньше ограничений, но обычно взимают значительно более высокие процентные ставки — часто на три полных процентных пункта выше лучших ставок агентства. Требования к первоначальному взносу в размере 20-30 процентов и более также являются обычным явлением.

Все это может немного усложнить получение ипотеки для кондоминиума, чем получение ссуды для дома на одну семью.Но они не должны быть серьезными препятствиями, если вы к ним готовы.

Финансирование кондоминиумов другое — деньги до 30

Как риэлтор, я знаю, что кондоминиумы популярны среди тех, кто впервые покупает жилье. В конце концов, средняя квартира стоит меньше, чем средний дом на одну семью. (По данным Национальной ассоциации риэлторов, в марте 2011 года средняя цена продажи кондоминиума в США составляла 153 000 долларов по сравнению с 160 500 долларами для существующего дома на одну семью).

Кондо требуют меньшего обслуживания, и многие комплексы предлагают такие удобства, как тренажерные залы и бассейны, и все они привлекательны для молодых активных владельцев.

Но квартиры не идеальны.

Существуют правила ассоциации домовладельцев и ежемесячная плата за управление ассоциацией и содержание общих частей. Кроме того, существует тот факт, что кондоминиумы сложнее купить (по крайней мере, с ипотекой), чем дома на одну семью. И это особенно верно, если вы хотите использовать ссуду FHA для покупки квартиры.

Кондо требуют специального андеррайтинга

Когда вы заходите в банк и подаете заявку на ипотеку, банк начинает процесс андеррайтинга, в котором он:

  1. Оценивает, есть ли у вас средства и кредит для погашения ссуды и
  2. Оценивает недвижимость, которую вы покупаете.

Банк хочет знать, что в случае невыполнения обязательств по ипотеке он может продать вашу собственность и вернуть большую часть своих денег.

Когда вы покупаете дом на одну семью, процесс андеррайтинга прост.Банк оценивает дом, чтобы убедиться, что он стоит того, что вы за него платите, и что у него есть чистый титул (чтобы кто-то другой не мог заявить, что он принадлежит ему).

Однако, когда вы покупаете квартиру, банк учитывает дополнительные факторы, такие как:

  • Финансы ассоциации вашего домовладельца (резервы и задолженность). Если другие квартиры находятся в выкупе — или владельцы просто перестают платить за кондоминиумы — это нехорошо.
  • Кондо, документы. Ассоциации Condo регулируются юридическим соглашением.Все немного разные. Ни один не идеален. Банк будет следить за любыми тревожными сигналами в документации по кондоминиуму, которые могут создать ситуацию, которая может привести к обесцениванию собственности.
  • Процент единиц, занимаемых владельцем. Банк может также рассматривать количество арендованных и свободных квартир в качестве барометра способности собственности удерживать свою стоимость.

Эти факторы начали играть большую роль в процессе андеррайтинга после начала жилищного кризиса в 2008 году.

В результате получить ссуду на покупку квартиры просто сложнее.

Предполагая, что вы не можете платить наличными, проще всего профинансировать кондоминиум с помощью обычной ипотеки, а не жилищного кредита FHA или VA, который мы обсудим ниже. «Обычная» ипотека отвечает определенным требованиям андеррайтинга. Например, обычная ипотека требует отношения кредита к стоимости (LTV) 80% или меньше. Другими словами, вы должны отложить 20% или больше.

На вас распространяются дополнительные требования к андеррайтингу, указанные выше, но не дополнительные ограничения, налагаемые на ссуды FHA и VA, используемые для квартир.

FHA КОНДО-КРЕДИТЫ

Первые покупатели часто обращаются к кредитам, обеспеченным Федеральной жилищной администрацией (FHA), потому что они ослабили требования к кредитам и требуют первоначального взноса в размере 3,5% от покупной цены.

Однако, чтобы получить ссуду FHA для покупки квартиры, квартира, которую вы покупаете, должна быть одобрена FHA. К сожалению, этот процесс утверждения включает в себя множество факторов, которые вы, как покупатель, не можете контролировать. Некоторые из текущих требований включают:

  • По крайней мере, 50% квартир в кондоминиуме должны быть заняты собственниками.
  • Не более 15% единиц в комплексе могут иметь уплату взносов более чем на 30 дней.
  • Не более 30% единиц в комплексе обеспечивают существующие ссуды FHA.

В прошлом FHA страховало ссуды на квартиру в кондоминиуме без необходимости утверждения всего комплекса. Однако эти так называемые «спотовые разрешения» давно прошли, а это означает, что у покупателей кондоминиумов FHA гораздо меньше вариантов.

Здесь есть список одобренных FHA квартир, но имейте в виду, что критерии одобрения постоянно меняются, поэтому обязательно работайте со своим риэлтором, чтобы исследовать любую квартиру, которую вы хотите купить с финансированием FHA.

ВА КРЕДИТЫ CONDO

Ссуды

VA предоставляют финансирование квалифицированным ветеранам с небольшими затратами. Подобно одобренным FHA кондоминиумам, весь комплекс должен быть одобрен Департаментом по делам ветеранов, чтобы покупатель мог приобрести кондоминиум с помощью VA Loan. Вы можете узнать, одобрено ли кондоминиум VA здесь.

С чего начать

Если вы намекаете на покупку квартиры и надеетесь получить ипотеку — даже ссуду FHA или VA — не отчаивайтесь, это все еще возможно, просто нужно немного больше домашней работы, чтобы избежать разочарования в последнюю минуту из-за того, что банк не одобряет квартиру, которую вы хотите купить.

Ваши мысли: Вы недавно брали ипотеку на квартиру? Как все прошло?

Определение ссуды Федерального жилищного управления (FHA)

Займы FHA по сравнению с обычными займами
КРЕДИТ FHA ОБЫЧНЫЙ КРЕДИТ
Минимальный кредитный рейтинг 500 620
Авансовый платеж 3.5% с кредитным рейтингом 580+ и 10% с кредитным рейтингом от 500 до 579 от 3% до 20%
Условия кредита 15 или 30 лет 10, 15, 20 или 30 лет
Страхование ипотеки MIP с предоплатой + годовой MIP на 11 лет или на весь срок кредита, в зависимости от LTV и продолжительности кредита Нет при первоначальном взносе не менее 20% или после выплаты кредита до 78% LTV
Взносы по ипотечному страхованию Авансовый платеж: 1.75% от суммы кредита + Годовая: от 0,45% до 1,05% PMI: от 0,5% до 1% от суммы кредита в год
Подарки при предоплате 100% первоначального взноса можно в подарок Только деталь может быть подарком, если первоначальный взнос меньше 20%
Программы поддержки авансового платежа Есть №

Особые соображения

Взносы по ипотечному страхованию

Для получения ссуды FHA необходимо уплатить два типа взносов по ипотечному страхованию (MIP) — авансовый MIP и годовой MIP (который взимается ежемесячно).В 2020 году авансовый MIP равен 1,75% от базовой суммы кредита.

Вы можете либо оплатить MIP авансом во время закрытия, либо включить его в ссуду. Например, если вам предоставлен жилищный заем на сумму 350 000 долларов, вы заплатите авансовую выплату MIP в размере 1,75% x 350 000 долларов = 6 125 долларов. Эти платежи переводятся на счет условного депонирования, созданный Министерством финансов США; если вы в конечном итоге не выплачиваете свой кредит, эти средства используются для выплат по ипотеке.

Хотя название несколько вводит в заблуждение, на самом деле заемщики производят ежегодные выплаты MIP каждый месяц.(Другими словами, ежегодные выплаты MIP не производятся ежегодно.) Выплаты варьируются от 0,45% до 1,05% от базовой суммы кредита. Суммы платежей также различаются в зависимости от суммы ссуды, продолжительности ссуды и исходного отношения ссуды к стоимости (LTV). Типичная стоимость MIP обычно составляет 0,85% от суммы кредита.

Например, если у вас есть заем в размере 350 000 долларов США, вы будете делать ежегодные выплаты MIP в размере 0,85% x 350 000 долларов США = 2975 долларов США (или 247,92 доллара США в месяц). Эти ежемесячные взносы выплачиваются в дополнение к единовременному авансовому платежу MIP.

Вы будете вносить ежегодные платежи по программе MIP в течение 11 лет или в течение срока кредита, в зависимости от продолжительности кредита и LTV.

У вас может быть возможность вычесть уплаченную вами сумму страховых взносов; тем не менее, для этого вам необходимо составить список своих вычетов, а не использовать стандартные вычеты.

Соответствие требованиям для получения ссуды FHA

Ваш кредитор оценит вашу квалификацию для получения ссуды FHA, как и любой заявитель на ипотеку. Однако вместо того, чтобы использовать ваш кредитный отчет, кредитор может просмотреть вашу историю работы за последние два года (а также другие записи истории платежей, такие как коммунальные платежи и арендная плата).Пока вы восстановили хороший кредит, вы все равно можете претендовать на ссуду FHA, если вы прошли через банкротство или потерю права выкупа. Важно помнить, что, как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг и первоначальный взнос, тем выше процентная ставка, которую вы будете платить по ипотеке.

Наряду с критериями кредитного рейтинга и первоначального взноса, существуют особые требования к ипотечным кредитам FHA, изложенные FHA для этих кредитов. Ваш кредитор должен быть кредитором, одобренным FHA, и у вас должен быть постоянный трудовой стаж или вы работали у одного и того же работодателя в течение последних двух лет.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо два года успешной работы по найму; это может быть подтверждено налоговыми декларациями, балансом за текущий год до даты и отчетом о прибылях и убытках. Если вы работали не по найму менее двух лет, но более одного года, вы все равно можете иметь право, если у вас есть солидный опыт работы и доходов в течение двух лет, предшествующих самозанятости (и самозанятость связана с тем же или родственным занятием). У вас должен быть действующий номер социального страхования, законно проживать в США.S., и быть совершеннолетним (согласно законам вашего штата) для подписания ипотеки.

Обычно финансируемая недвижимость должна быть вашим основным местом жительства и должна быть занята владельцем. Другими словами, кредитная программа FHA не предназначена для инвестирования или сдачи в аренду недвижимости. Отдельно стоящие и двухквартирные дома, таунхаусы, таунхаусы и кондоминиумы в рамках утвержденных FHA кондоминиумов имеют право на финансирование FHA.

Ваш начальный коэффициент (ваш платеж по ипотеке, сборы ТСЖ, налоги на имущество, ипотечное страхование и страхование домовладельца) не должен превышать 31% от вашего валового дохода.В некоторых случаях вас могут одобрить с соотношением 40%.

Ваш внутренний коэффициент (ваш платеж по ипотеке и все прочие ежемесячные потребительские долги) должен составлять менее 43% от вашего валового дохода. Однако можно получить одобрение с коэффициентом до 50%. Кроме того, вам потребуется оценка имущества от оценщика, одобренного FHA, и дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам. Если дом не соответствует этим стандартам и продавец не согласится на требуемый ремонт, вы должны оплатить ремонт при закрытии.(В этом случае средства хранятся на эскроу до тех пор, пока не будет произведен ремонт).

Одним из ограничений кредитов FHA является то, что они имеют внешние ограничения на сумму, которую вы можете взять в долг. Они устанавливаются в зависимости от региона, в котором вы живете, а в недорогих районах установлен более низкий предел (называемый «нижний предел»), чем обычная ссуда FHA и участки с высокой стоимостью, имеющие более высокий показатель (называемый «потолком»).

Кроме того, есть регионы «особого исключения», включая Аляску, Гавайи, Гуам и США.Южные Виргинские острова — где очень высокие затраты на строительство делают пределы еще выше. В остальном лимит установлен на уровне 115% от средней цены на жилье для округа, как это определено Министерством жилищного строительства и городского развития США.

В приведенной ниже таблице перечислены лимиты по кредитам на 2020 год:

Лимиты займов FHA на 2020 год
ТИП СОБСТВЕННОСТИ НИЗКАЯ ПЛОЩАДЬ
ПОЛ 		ВЫСОКАЯ ПЛОЩАДЬ
‘ПОТОЛОК’ 		СПЕЦИАЛЬНОЕ ИСКЛЮЧЕНИЕ
ПЛОЩАДЕЙ
Одноблочный $ 331 760 $ 765 600 1 148 400 долл. США
Два блока 424 800 долл. США $ 980,325 $ 1 470 475
Трехэлементный $ 513 450 $ 1,184,925 $ 1 777 375
Четыре блока $ 638 100 $ 1 472 550 2 208 825 долл. США

Освобождение от ссуды FHA

Получив ссуду FHA, вы можете иметь право на облегчение ссуды, если вы испытали законные финансовые трудности — например, потерю дохода или увеличение расходов на жизнь — или у вас возникли трудности с ежемесячными выплатами по ипотеке.Программа FHA по доступной модификации жилья (HAMP), например, может помочь вам избежать потери права выкупа, навсегда снизив ежемесячный платеж по ипотеке до доступного уровня.

Чтобы стать полноправным участником программы, вы должны успешно завершить пробный план платежей, в котором вы делаете три запланированных платежа — вовремя — на меньшую измененную сумму.

Итог

Хотя заем FHA может показаться отличным, он не для всех. Это не поможет тем, у кого кредитный рейтинг меньше 500.Тем, у кого плохая кредитная история, лучше рассмотреть личный заем. С другой стороны, начинающим домовладельцам, которые могут позволить себе крупный первоначальный взнос, может быть лучше использовать обычную ипотеку. Более вероятно, что они смогут сэкономить больше денег в долгосрочной перспективе за счет более низких процентных ставок и премий по ипотечному страхованию, которые предоставляют обычные кредиторы.

Ссуды FHA создавались не для того, чтобы помочь потенциальным домовладельцам, которые делают покупки в более высоком ценовом диапазоне.Скорее, кредитная программа FHA была создана для поддержки покупателей жилья с низким и средним доходом, особенно тех, у кого мало денег, накопленных для первоначального взноса ».

Когда вы покупаете дом, вы можете нести ответственность за дополнительные наличные расходы, такие как сборы за выдачу кредита, гонорары адвокатам и расходы на оценку. Одним из преимуществ ипотеки FHA является то, что продавец, застройщик или кредитор могут оплатить некоторые из этих заключительных расходов от вашего имени. Если продавцу сложно найти покупателя, возможно, он предложит вам помощь при закрытии, чтобы стимулировать сделку.

Одобрение ипотечного кредита: 5 ключевых финансовых факторов

Если вы хотите купить дом, велики шансы, что вам понадобится ипотека. Ипотека может поступать от банков, кредитных союзов или других финансовых учреждений, но любой кредитор захочет убедиться, что вы соответствуете некоторым основным квалификационным критериям, прежде чем они дадут вам кучу денег на покупку дома.

Конкретные требования для получения ипотеки различаются в зависимости от кредитора, которого вы используете, и типа ипотеки, которую вы получаете.Например, Управление по делам ветеранов и Федеральное жилищное управление (FHA) гарантируют ссуды для правомочных заемщиков, что означает, что правительство страхует ссуду, чтобы кредитор не столкнулся с финансовыми потерями и был более склонен предоставлять ссуды рискованным заемщикам.

В целом, однако, вам, как правило, необходимо соответствовать определенным критериям для любого кредитора, прежде чем вы сможете получить одобрение на получение ссуды. Вот некоторые из ключевых факторов, которые определяют, предоставит ли кредитор вам ипотечный кредит.

1. Ваш кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг определяется на основе вашей прошлой истории платежей и поведения при заимствовании. Когда вы подаете заявку на ипотеку, проверка вашего кредитного рейтинга — одно из первых действий большинства кредиторов. Чем выше ваш балл, тем больше вероятность того, что вы получите одобрение на получение ипотеки, и тем выше будет ваша процентная ставка.

В случае ссуд, обеспеченных государством, таких как ссуды FHA или VA, требования к кредитному рейтингу намного более мягкие. Например, можно получить ссуду FHA с рейтингом всего 500, а с ссудой VA вообще нет требований к минимальному кредитному баллу.

Однако для обычной ипотеки вам обычно нужен кредитный рейтинг не ниже 620, хотя вы будете платить более высокую процентную ставку, если ваш рейтинг ниже середины 700.

Покупка дома с низким кредитным рейтингом означает, что вы будете платить больше по ипотеке на протяжении всего срока действия ссуды.Постарайтесь как можно больше поднять свой рейтинг, выплачивая задолженность, производя платежи вовремя и избегая подачи заявки на новый кредит до момента получения кредита.

2. Отношение вашего долга к доходу

Отношение вашего долга к доходу (DTI) — это сумма вашего долга по отношению к доходу, включая ваши выплаты по ипотеке.Если ваши расходы на жилье, автокредит и выплаты по студенческому кредиту составляют в сумме 1500 долларов в месяц, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, то отношение долга к доходу составит 1500 долларов / 5000 долларов или 30%.

Чтобы иметь право на обычную ипотеку, отношение долга к доходу обычно не превышает 43%, хотя есть некоторые исключения. Более мелкие кредиторы могут быть более мягкими, позволяя вам брать немного больше, в то время как другие кредиторы имеют более строгие правила и ограничивают ваш коэффициент DTI на уровне 36%.

В отличие от кредитных рейтингов, рекомендации FHA и VA для DTI очень похожи на требования для обычного кредита. Для ссуды VA предпочтительное максимальное отношение долга к доходу составляет 41%, в то время как FHA обычно допускает увеличение до 43%. Однако иногда возможно получить квалификацию даже с более высоким DTI. VA, например, по-прежнему будет предоставлять вам ссуды, но когда ваш коэффициент превышает 41%, вы должны предоставить дополнительные доказательства своей платежеспособности.

Если вы задолжали слишком много, вам придется либо купить более дешевый дом с меньшей ипотекой, либо поработать над выплатой долга, прежде чем пытаться взять взаймы на дом.

3. Авансовый платеж

Кредиторы обычно хотят, чтобы вы вложили деньги в дом, чтобы у вас был собственный капитал. Это защищает кредитора, потому что кредитор хочет вернуть все средства, которые он ссудил вам, если вы не заплатите. Если вы одалживаете 100% стоимости дома и не погашаете ссуду, кредитор может не вернуть свои деньги в полном объеме из-за комиссий за продажу дома и потенциального падения цен на жилье.

В идеале, при покупке дома вы откладываете 20% стоимости дома и берете в долг 80%. Однако многие люди ставят гораздо меньше. Большинство обычных кредиторов требуют минимального первоначального взноса в размере 5%, но некоторые разрешают вам внести всего 3%, если вы высококвалифицированный заемщик.

ссуд FHA доступны с первоначальным взносом от 3,5%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 580, а ссуды VA не требуют никакого первоначального взноса вообще, если собственность не стоит меньше, чем цена, которую вы платите за нее. .

Если вы вложите менее 20% стоимости дома в обычную ипотеку, вам придется заплатить частную ипотечную страховку (PMI). Обычно это стоит от 0,5% до 1% от суммы кредита ежегодно. Вам придется платить PMI до тех пор, пока ваша задолженность не составит менее 80% стоимости дома.

При получении ссуды FHA вы должны вносить аванс и ежемесячные платежи по ипотечному страхованию либо на 11 лет, либо на весь срок ссуды, в зависимости от того, сколько вы взяли изначально.А для получения ссуды VA не требуется страхование ипотеки даже без первоначального взноса, но, как правило, вы должны внести предоплату за финансирование.

4. История вашей работы

Все кредиторы, будь то обычная ипотека, ссуда VA или ссуда FHA, требуют, чтобы вы предоставили подтверждение занятости.

Обычно кредиторы хотят видеть, что вы проработали не менее 2 лет и имеете стабильный доход от работодателя.Если у вас нет работодателя, вам необходимо предоставить подтверждение дохода из другого источника, например, пособие по инвалидности.

5. Стоимость и состояние дома

Наконец, кредиторы хотят убедиться, что дом, который вы покупаете, находится в хорошем состоянии и стоит того, что вы за него платите. Как правило, и осмотр дома, и его оценка необходимы, чтобы убедиться, что кредитор не дает вам денег для заключения плохой сделки с недвижимостью.

Если домашняя проверка выявляет серьезные проблемы, возможно, их необходимо исправить до закрытия ссуды. А оценочная стоимость дома определяет, сколько кредитор разрешит вам взять в долг.

Если вы хотите заплатить 150 000 долларов за дом, который оценивается всего за 100 000 долларов, кредитор не будет давать вам ссуду на основе полной суммы. Они ссудят вам процент от оценочной стоимости в 100 000 долларов, и вам нужно будет внести не только первоначальный взнос, но и дополнительные 50 000 долларов, которые вы согласились заплатить.

Если дом оценивается по цене ниже, чем вы предложили за него, вы, как правило, захотите договориться о снижении цены или отказаться от сделки, поскольку нет веских причин переплачивать за недвижимость. В вашем соглашении о покупке должен быть пункт, в котором указано, что вы можете отказаться от сделки без штрафных санкций, если вы не можете обеспечить финансирование.

Поиск среди разных кредиторов

Хотя эти факторы учитываются всеми ипотечными кредиторами, разные кредиторы имеют разные правила в отношении того, кто именно может претендовать на получение финансирования.

Обязательно изучите все свои варианты получения различных видов ссуд и поищите среди ипотечных кредиторов, чтобы найти ссуду, на которую вы можете претендовать, по наиболее выгодной ставке с учетом вашего финансового положения.

Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Сделать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от аренды или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «купи дешево, продай дорого».«Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%.Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов заработал 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.

Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке.

В этой статье:

Мифы об общей инвестиционной собственности

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развеем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного места жительства — это то же самое, что покупка инвестиционной собственности.

Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если вы не покупаете его для с прямой целью получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась.На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

  • Хорошая прибыль, быстрая и единовременная доставка.
  • Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем. Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворот домов против

  • Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
  • Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все затраты на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно составляют от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора. А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
  • Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости.К сожалению, требования к кредитам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
  • Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход. Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​, прежде чем постоянно растущие расходы в размере разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1000 долларов в месяц после вычета расходов. При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся.Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые преимущества. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой собственностью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого значения, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы , . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш рентный доход как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение ремонта или надзор за ним, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах со средним классом может снизить риск появления долгосрочных вакансий и неплатежеспособных арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Щелкните, чтобы проверить сегодняшние ставки.

Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимость

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость обычно требуются шестимесячные резервы денежных средств.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Что лучше: сдать или сдать?

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома — обычно более серьезная игра, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам недвижимости, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.

В середине 2017 года самые высокие показатели доходности были в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, штат Луизиана, — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время там росли цены на жилье.

Что касается сдачи в аренду, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси, 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Шесть видов ссуд на инвестиционную недвижимость

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Кредиты под твердые деньги

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированной ценой, у них есть три основных преимущества:

    1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.
    1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упускают из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.
  1. Ссуды краткосрочные . Большинство кредитов в твердой форме имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выдали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая может не квалифицироваться как жилых .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. В общем, вы, вероятно, заплатите от половины до одного процента более высокой процентной ставки за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , занимаете единицу в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

    • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)
    • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.
    • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Хотя программа, представленная Fannie Mae в 2009 году, действительно позволяет выдавать 5-10 ипотечных кредитов в кредит заемщика, найти банк, который предоставит вам ипотеку, может оказаться трудным, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Это требует как минимум 25% скидки для частных домов и 30% для 2-4 квартирных домов.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Проверьте свое право на получение обычной ипотеки.

FHA Ипотека

Чтобы профинансировать аренду недвижимости, ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

Ипотечные кредиты

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны к минимальным кредитным рейтингам, размерам первоначального взноса и предыдущему опыту заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимальных значений для обычных ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте свое право на участие в FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

    1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
      2. Ипотечные кредиты
    2. VA позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, а также может быть дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимум финансирования, известный как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, арендуемая собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как ссуду можно будет одобрить.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но, в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе со своим основным местом жительства.В случае невыполнения обязательств по ссуде кредитор лишит права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые делают предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной собственности по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в каждую третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, при котором продавец выступает в роли банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотечной ссуды. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, то есть график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на инвестиционный кредит

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Щелкните, чтобы начать.

Покупка ипотеки | Информация для потребителей FTC

Поиски ипотечного кредита или ипотеки помогут вам заключить наиболее выгодную сделку по финансированию.Ипотека — будь то покупка дома, рефинансирование или ссуда под залог собственного капитала — это продукт, как и автомобиль, поэтому цена и условия могут быть предметом переговоров. Вам нужно будет сравнить все затраты, связанные с получением ипотеки. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.

Получить информацию от нескольких кредиторов

Жилищные ссуды доступны от нескольких типов кредиторов — сберегательных организаций, коммерческих банков, ипотечных компаний и кредитных союзов.Разные кредиторы могут указывать вам разные цены, поэтому вам следует связаться с несколькими кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую цену. Вы также можете получить жилищный кредит через ипотечного брокера. Брокеры организуют сделки, а не ссужают деньги напрямую; Другими словами, они найдут для вас кредитора. Доступ брокера к нескольким кредиторам может означать более широкий выбор кредитных продуктов и условий, из которых вы можете выбирать. Брокеры обычно связываются с несколькими кредиторами по поводу вашего заявления, но они не обязаны подбирать для вас наилучшую сделку, если только они не заключили с вами договор о действии в качестве вашего агента.Следовательно, вам следует подумать о том, чтобы связаться с более чем одним брокером, как и с банками или сберегательными учреждениями.

Не всегда ясно, имеете ли вы дело с кредитором или брокером. Некоторые финансовые учреждения действуют как кредиторы и брокеры. И в рекламе большинства брокеров слово «брокер» не используется. Поэтому обязательно поинтересуйтесь, задействован ли брокер. Эта информация важна, потому что брокерам обычно выплачивается вознаграждение за свои услуги, которое может быть отдельным от вознаграждения кредитора или других сборов, а также в дополнение к ним.Компенсация брокера может быть в виде «баллов», выплачиваемых при закрытии сделки, или в виде надбавки к вашей процентной ставке, или в том и другом виде. Вам следует спросить каждого брокера, с которым вы работаете, как ему или ей будут платить, чтобы вы могли сравнить различные комиссии. Будьте готовы вести переговоры как с брокерами, так и с кредиторами.

Получите всю важную информацию о расходах

Обязательно получите информацию об ипотеке от нескольких кредиторов или брокеров. Узнайте, какую сумму первоначального взноса вы можете себе позволить, и выясните все расходы, связанные с ссудой.Недостаточно просто знать размер ежемесячного платежа или процентную ставку. Запросите информацию об одной и той же сумме кредита, сроке кредита и типе кредита, чтобы вы могли сравнить информацию. От каждого кредитора и брокера важно получить следующую информацию:

Цены

  • Спросите у каждого кредитора и брокера список текущих процентных ставок по ипотеке и укажите, являются ли указанные ставки самыми низкими для этого дня или недели.
  • Спросите, является ли ставка фиксированной или регулируемой.Имейте в виду, что когда процентные ставки по ипотеке с регулируемой ставкой повышаются, как правило, растут и ежемесячные платежи.
  • Если указанная ставка указана для ипотеки с регулируемой ставкой, спросите, как будет меняться ваша ставка и платеж по кредиту, в том числе будет ли ваш платеж по кредиту уменьшен при снижении ставок.
  • Спросите о годовой процентной ставке по кредиту (APR). Годовая процентная ставка учитывает не только процентную ставку, но также баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые могут потребоваться от вас, выраженные в виде годовой ставки.

Очки

баллов — это комиссионные, уплачиваемые кредитору или брокеру за ссуду, и часто привязаны к процентной ставке; обычно чем больше очков вы платите, тем ниже ставка.

  • Информацию о ценах и бонусах, предлагаемых в настоящее время, можно найти в местной газете.
  • Попросите, чтобы баллы указывались вам как сумма в долларах, а не просто как количество баллов, чтобы вы знали, сколько вам на самом деле придется заплатить.

Комиссия

Жилищный заем часто включает в себя множество комиссий, таких как комиссии за выдачу кредита или андеррайтинга, брокерские комиссии и расчеты (или затраты на закрытие).Каждый кредитор или брокер должен иметь возможность дать вам оценку своих комиссий. Многие из этих сборов являются предметом переговоров. Некоторые комиссии уплачиваются при подаче заявки на ссуду (например, сборы за подачу заявления и оценочные сборы), а другие — при закрытии. В некоторых случаях вы можете занять деньги, необходимые для оплаты этих сборов, но это увеличит сумму вашего кредита и общие расходы. Иногда доступны «бесплатные» ссуды, но обычно они предполагают более высокие ставки.

  • Спросите, что включает каждая плата. Несколько предметов могут быть объединены в одну плату.
  • Попросите объяснить любую плату, которую вы не понимаете. Некоторые общие сборы, связанные с закрытием жилищного кредита, перечислены в Таблице покупок по ипотеке.

Первоначальные взносы и страхование частной ипотеки

Некоторые кредиторы требуют 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Однако многие кредиторы теперь предлагают ссуды, которые требуют меньше 20 процентов, а иногда всего 5 процентов по обычным ссудам. Если 20-процентный первоначальный взнос не внесен, кредиторы обычно требуют от покупателя жилья приобрести частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить кредитора в случае, если покупатель жилья не сможет заплатить.Когда доступны программы с государственной помощью, такие как FHA (Федеральное управление жилищного строительства), VA (Управление ветеранов) или Службы развития сельских районов, требования к первоначальному взносу могут быть значительно меньше.

  • Спросите о требованиях кредитора к авансовому платежу, в том числе о том, что вам нужно сделать, чтобы убедиться, что средства для вашего первоначального взноса доступны.
  • Спросите своего кредитора о специальных программах, которые он может предложить.

Если для получения кредита требуется PMI

  • Спросите, какова будет общая стоимость страховки.
  • Спросите, сколько будет вашего ежемесячного платежа с учетом премии PMI.

Получите лучшее предложение

Как только вы узнаете, что может предложить каждый кредитор, заключите лучшую сделку, которую вы можете. В любой день кредиторы и брокеры могут предлагать разные цены на одни и те же условия ссуды разным потребителям, даже если эти потребители имеют одинаковую квалификацию ссуды. Наиболее вероятная причина такой разницы в цене заключается в том, что кредитным специалистам и брокерам часто разрешается оставлять часть или всю эту разницу в качестве дополнительной компенсации.Как правило, разница между самой низкой доступной ценой на кредитный продукт и любой более высокой ценой, которую заемщик соглашается заплатить, является перерасходом. Когда случаются излишки, они закладываются в цены, назначаемые потребителям. Они могут иметь место как в займах с фиксированной, так и с плавающей ставкой и могут иметь форму баллов, комиссионных или процентной ставки. Независимо от того, указывается ли вам кредитный специалист или брокер, цена любого кредита может содержать превышение.

Попросите кредитора или брокера записать все расходы, связанные с ссудой.Затем спросите, откажется ли кредитор или брокер от одной или нескольких своих комиссий, или согласится ли она на более низкую ставку или меньшее количество баллов. Вы должны убедиться, что кредитор или брокер не соглашаются снизить одну комиссию при повышении другой или снизить ставку при повышении баллов. Нет ничего плохого в том, чтобы спросить кредиторов или брокеров, могут ли они предоставить лучшие условия, чем исходные, которые они цитировали, или чем те, которые вы нашли в других местах.

Если вы удовлетворены условиями, о которых вы договорились, вы можете получить письменное разрешение от кредитора или брокера.Блокировка должна включать согласованную вами ставку, период действия блокировки и количество начисляемых баллов. За фиксацию ставки по кредиту может взиматься комиссия. Этот сбор может быть возвращен при закрытии. Блокировка может защитить вас от повышения ставок во время обработки вашего кредита; однако если ставки упадут, вы можете получить менее выгодную ставку. Если это произойдет, попробуйте найти компромисс с кредитором или брокером.

Помните: покупайте, сравнивайте, ведите переговоры

Покупая дом, не забудьте присмотреться к нему, сравнить цены и сроки и договориться о лучшей сделке.Ваша местная газета и Интернет — хорошие места, чтобы начать делать покупки для получения ссуды. Обычно можно найти информацию как по процентным ставкам, так и по баллам для нескольких кредиторов. Поскольку ставки и баллы могут меняться ежедневно, вы захотите почаще проверять свою газету при покупке ипотечного кредита. Но газета не перечисляет сборы, поэтому обязательно спросите о них у кредиторов.

Эта таблица покупок ипотеки также может вам помочь. Возьмите его с собой, когда будете разговаривать с каждым кредитором или брокером, и запишите полученную информацию.Не бойтесь заставлять кредиторов и брокеров конкурировать друг с другом за ваш бизнес, давая им понять, что вы делаете покупки по лучшей цене.

Закон

требует справедливого кредитования

Закон о равных возможностях кредита запрещает кредиторам дискриминировать заявителей на получение кредита в любом аспекте кредитной операции на основании расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, возраста, независимо от того, является ли доход заявителя полностью или частично исходит от программы государственной помощи, или если заявитель добросовестно воспользовался правом в соответствии с Законом о защите потребительских кредитов.

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию при сделках с жилой недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Согласно этим законам, покупателю не может быть отказано в ссуде на основании этих характеристик, или не могут предложить более выгодные условия на основе таких характеристик.

Проблемы с кредитом? По-прежнему Делайте покупки, сравнивайте и ведите переговоры

Не думайте, что незначительные проблемы с кредитом или трудности, вызванные уникальными обстоятельствами, такими как болезнь или временная потеря дохода, ограничат ваш выбор ссуды только для кредиторов с высокими затратами.

Если ваш отчет о кредитных операциях содержит точную отрицательную информацию, но есть веские причины доверять вам выплату кредита, обязательно объясните свою ситуацию кредитору или брокеру. Если ваши кредитные проблемы не могут быть объяснены, вам, вероятно, придется заплатить больше, чем заемщикам с хорошей кредитной историей. Но не думайте, что единственный способ получить кредит — это заплатить высокую цену. Спросите, как ваша прошлая кредитная история влияет на цену вашего кредита и что вам нужно сделать, чтобы получить лучшую цену.Найдите время, чтобы присмотреться к магазинам и договориться о самой выгодной сделке.

Независимо от того, есть у вас проблемы с кредитом или нет, рекомендуется проверить свой кредитный отчет на точность и полноту, прежде чем подавать заявку на получение ссуды. Чтобы заказать бесплатную копию вашего кредитного отчета, посетите сайт www.annualcreditreport.com или позвоните по телефону (877) 322-8228.

Глоссарий

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — Ипотека без фиксированной процентной ставки. Ставка изменяется в течение срока ссуды в зависимости от изменений индексной ставки, такой как ставка по казначейским ценным бумагам или Индекс стоимости средств.ARM обычно предлагают более низкую начальную процентную ставку, чем ссуды с фиксированной ставкой. Процентная ставка колеблется в течение срока ссуды в зависимости от рыночных условий, но в кредитном соглашении обычно устанавливаются максимальные и минимальные ставки. Когда процентные ставки увеличиваются, как правило, ваши выплаты по кредиту увеличиваются; при снижении процентных ставок ваши ежемесячные платежи могут уменьшиться. Для получения дополнительной информации о ARM см. Справочник для потребителей по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой.

Годовая процентная ставка (APR) — Стоимость кредита, выраженная как годовая ставка.Для закрытых кредитов, таких как автокредиты или ипотека, годовая процентная ставка включает процентную ставку, баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые заемщик должен платить. Годовая процентная ставка или эквивалентная ставка не используется в договорах аренды.

Обычные ссуды — Ипотечные ссуды, кроме тех, которые застрахованы или гарантированы государственным агентством, таким как FHA (Федеральная жилищная администрация), VA (Управление по делам ветеранов) или Служба развития сельских районов (ранее известная как Farmers Home Administration или FmHA ).

Escrow — Хранение денег или документов нейтральной третьей стороной до закрытия сделки по недвижимости. Это также может быть счет кредитора (или обслуживающего лица), на который домовладелец платит деньги за налоги и страховку.

Ссуды с фиксированной ставкой — Ссуды со сроками погашения 15, 20 или 30 лет. И процентная ставка, и ежемесячные платежи (в счет основной суммы и процентов) остаются неизменными в течение срока действия кредита.

Процентная ставка — Цена, уплачиваемая за заемные деньги, обычно указывается в процентах и ​​в виде годовой ставки.

Комиссия за выдачу кредита — Комиссия за оформление кредита, взимаемая кредитором; часто выражается в процентах от суммы кредита.

Lock-in — Письменное соглашение, гарантирующее покупателю жилья определенную процентную ставку по жилищному кредиту при условии, что ссуда закрывается в течение определенного периода, например 60 или 90 дней. Часто в соглашении также указывается количество баллов, подлежащих выплате при закрытии.

Ипотека — Договор, подписываемый заемщиком при предоставлении жилищного кредита, который дает кредитору право вступить во владение недвижимостью, если заемщик не выплатит или не выплатит ссуду.

Избыточное — Разница между самой низкой доступной ценой и любой более высокой ценой, которую покупатель жилья соглашается заплатить за ссуду. Кредитным специалистам и брокерам часто разрешается оставлять себе часть или всю эту разницу в качестве дополнительной компенсации.

Баллы (также называемые дисконтными баллами) — Один балл равен 1 проценту от основной суммы ипотечной ссуды. Например, если ипотечный кредит составляет 200 000 долларов, один балл равен 2 000 долларов. Кредиторы часто взимают баллы по ипотечным кредитам как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой для покрытия расходов по предоставлению кредита или для предоставления дополнительной компенсации кредитору или брокеру.Баллы выплачиваются обычно в день закрытия кредита и могут быть выплачены заемщиком или продавцом дома или разделены между двумя сторонами. В некоторых случаях деньги, необходимые для выплаты баллов, можно взять в долг, но это увеличивает сумму кредита и общие расходы. Дисконтные баллы (иногда называемые дисконтными сборами) — это баллы, которые заемщик добровольно платит в обмен на более низкую процентную ставку.

Частное страхование ипотеки (PMI) — Защищает кредитора от убытков, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде.Это платеж, обычно требуемый от заемщика для кредитов, по которым первоначальный взнос составляет менее 20 процентов от продажной цены, или, при рефинансировании, когда финансируемая сумма превышает 80 процентов оценочной стоимости. Когда вы приобретаете 20% акций в своем доме, PMI аннулируется. В зависимости от размера ипотеки и первоначального взноса эти премии могут добавлять к вашим платежам от 100 до 200 долларов в месяц или более.

Расходы на расчет (или закрытие) — Комиссионные, уплаченные при закрытии ссуды.Может включать сборы за подачу заявления; титульный экзамен, выписка о праве собственности, страхование титула и сборы за обследование собственности; сборы за оформление документов, закладных и расчетных документов; гонорары адвокатов; сборы за регистрацию; ориентировочные затраты на налоги и страхование; а также нотариальные, оценочные и кредитные сборы. В соответствии с Законом о порядке урегулирования сделок с недвижимостью заемщик получает «добросовестную» оценку затрат на закрытие сделки в течение трех дней после подачи заявления. В добросовестной оценке каждая ожидаемая стоимость указывается в виде суммы или диапазона.

Сберегательное учреждение — Термин, обычно обозначающий сберегательные банки и ссудо-сберегательные ассоциации.

Данная информация подготовлена ​​следующими агентствами:

  • Совет управляющих Федеральной резервной системы
  • Департамент жилищного строительства и градостроительства
  • Министерство юстиции
  • Казначейство
  • Федеральная корпорация страхования вкладов
  • Федеральное управление жилищного финансирования
  • Федеральная торговая комиссия
  • Национальная администрация кредитных союзов
  • Управление по надзору за жилищным хозяйством
  • Управление валютного контролера
  • Управление по надзору за сбережениями

Эти агентства (за исключением Министерства финансов) следят за соблюдением законов, запрещающих дискриминацию при кредитовании.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *